Kontraktskrivning
Unsplash

Varför höjs hyran?

Det kan verka konstigt att din hyra höjs år efter år samtidigt som hyresvärden inte gjort några renoveringar. Hur går en förhandling egentligen till och finns det inga gränser för hur hög hyran kan bli? Här hittar du svar på vanliga frågor om just hyresförhandlingar.

Vi förhandlar för majoriteten av Sveriges hyresgäster

Hyresgästföreningen arbetar för att stärka hyresgästernas rättigheter och är en organisation för just hyresgäster. Varje år förhandlar vi hyran för 90 % av Sveriges 1,5 miljoner hyreslägenheter. Här hittar du svar på vanliga frågor.

Innehållsförteckning:

  1. Hur räknar jag ut min nya hyra?
  2. Hur går en hyresförhandling till?
  3. Varför betalar jag för vissa saker utanför hyran?
  4. Men vad ingår egentligen i hyran?
  5. Finns det en gräns för hur mycket hyran kan höjas efter en renovering?
  6. Varför förhandlar inte alla hyresvärdar med Hyresgästföreningen?
  7. Kan jag delta i hyresförhandlingarna?
  8. Hur sätts hyran i nyproduktion?
  9. Vad är systematisk hyressättning?
  10. Varför höjs hyran?
  11. Har ni ens koll på hur lägenheterna ser ut som ni förhandlar för?
  12. Varför säger ni inte nej till hyresvärdens yrkande?
  13. Vad innebär bruksvärde?
  14. Har inte hyresvärdarna underhållsfonder som de kan ta pengar från, istället för att höja hyran?
  15. Varför höjs hyran när min hyresvärd inte gör några åtgärder i lägenheterna?
  16. Förhandlar ni för mig?
  17. Innebär förhandlingsklausulen att jag är medlem i Hyresgästföreningen?

1. Hur räknar jag ut min nya hyra?

Du kan räkna ut din nya hyra genom att ta din nuvarande hyra x 1,0xx. 
 
Om du till exempelvis har en hyra på 7500 kronor idag, och du får en höjning om 1,75%, så räknar du 7500 x 1,0175= 7631,25 
 
För att få veta hur många kronor du fått i höjningen tar du nya hyran – tidigare hyran. 

2. Hur går en hyresförhandling till?

En förhandling börjar med att fastighetsägaren påkallar en förhandling hos Hyresgästföreningen. Våra förhandlare tittar på hyresvärdens krav och sedan sätter sig representanter från fastighetsägaren och Hyresgästföreningen för att förhandla. Läs mer om hyresförhandlingen

3. Varför betalar jag för vissa saker utanför hyran?

Ett tillval är något som inte ingår i lägenheten vid inflytt, men som hyresgäst och hyresvärd tillsammans väljer att sätta in i lägenheten mot en kostnad. Exempel på tillval kan vara diskmaskin, tvättmaskin, ett parkettgolv eller annat som höjer lägenhetens standard och hyra. Från och med 2 oktober 2019 räknas kostnaden för tillval inte in i hyran vid en bedömning av hyrans skälighet. Läs mer om tillval

4. Men vad ingår egentligen i hyran?

Hyran består av flera olika delar och du som hyresgäst har rätt till flera olika saker. Utgångspunkten är att det ska vara lika hyra för likvärdiga bostäder. Hyran sätts efter bruksvärdessystemet och det som påverkar bruksvärdet är bland annat: storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering, förmåner som hus, sopsortering, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, garage eller p-plats som tillhör lägenheten. Övriga faktorer rör husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer. Läs mer om vad som ingår i hyran

5. Finns det en gräns för hur mycket hyran kan höjas efter en renovering?

Det finns tyvärr inte någon gräns för hur mycket hyran får höjas efter en renovering. Men hyran ska fortfarande vara skälig, rimlig, och utgå från lägenhetens bruksvärde. Om hyresvärden vill göra åtgärder i lägenheten, som höjer standarden och hyran, så måste de först inhämta ett godkännande från dig som hyresgäst. Läs mer om hyreshöjningar efter renovering

6. Varför förhandlar inte alla hyresvärdar med Hyresgästföreningen?

De kollektiva förhandlingarna om hyror som Hyresgästföreningen gör är frivilliga. Vi förhandlar bara om hyror i de hus där det finns en överenskommelse om förhandling mellan oss och hyresvärden. En sådan överenskommelse kallas avtal om förhandlingsordning. De bostäder som omfattas av en förhandlingsordning har en förhandlingsklausul i sina hyresavtal och hyresgästerna betalar en hyressättningsavgift om 12 kronor i månaden, som ingår i hyran. Läs mer om när förhandlingar inte sker med oss

7. Kan jag delta i hyresförhandlingarna?

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du delta i förhandlingsarbetet. Du är expert på just ditt boende. Med din kunskap och expertis från våra förhandlare kan vi tillsammans nå ännu bättre förhandlingsresultat i de årliga förhandlingarna, både för dig och dina grannar. Läs mer om hur du kan delta

8. Hur sätts hyran i nyproduktion?

Vid nyproduktion har fastighetsägaren möjlighet att sätta hyran själv eller förhandla med Hyresgästföreningen. Oftast blir det en förhandling med oss, vilket resulterar i nyproduktionshyror (presumtionshyror). Läs mer om nyproduktionshyror

9. Vad är systematisk hyressättning?

Systematisk hyressättning är en hyressättningsmodell där varje lägenhet bedöms och poängsätts utifrån hyresgästernas värderingar. Det är hyresgästernas värderingar av modernitet, standard, läge, förvaltningskvalitet med mera som ska avspegla sig i hyressättningen och påverka hyran. Läs mer om systematisk hyressättning

10. Varför höjs hyran?

Hyran kan höjas av olika skäl. Det kan handla om höjda skatter och avgifter för exempelvis el, värme, vatten och avfallshantering. Precis som allt annat i svensk ekonomi så stiger priser på varor och tjänster. Utöver att vi är part i hyresförhandlingar försöker vi även påverka politiker och andra beslutsfattare när det kommer till kostnadsökningar i samhället. Hyran kan också höjas i samband med att en renovering gjorts i lägenheten, eller för att hyresvärden gjort en åtgärd som förbättrar fastigheten och/eller utomhusmiljön för alla hyresgäster. Kontakta din hyresvärd för att få veta varför de har begärt en hyreshöjning.

11. Har ni ens koll på hur lägenheterna ser ut som ni förhandlar för?

Våra förhandlare är ofta ute i bostadsområden och tittar, de får även information från andra kollegor – till exempelvis boendeutvecklare och jurister, som kan ha ytterligare kunskap om lägenheterna och fastigheterna. Utöver det har vi på många områden husombud, förtroendevalda som bor i området och som hjälper oss mer information inför förhandlingar. Läs mer om hur du kan delta i förhandlingar

12. Varför säger ni inte nej till hyresvärdarnas yrkande?

I vårt förhandlingsarbete måste vi arbeta utifrån hyreslagen och hyresförhandlingslagen och varje förhandling är ett givande och tagande. Hyran ska idag sättas utifrån det som kallas bruksvärde och skulle vi neka en hyreshöjning utan grund finns en risk att förhandlingen strandar och tas vidare till hyresnämnden eller Hyresmarknadskommittén. Där kan höjningen i slutändan bli ännu högre än vad hyresvärden först yrkade.  

13. Vad innebär bruksvärde?

Bruksvärde innebär att hyran bestäms efter ett system där lägenhetens läge, modernitet och kvalitet sätts i relation med andra jämförbara lägenheter på orten.  

14. Har inte hyresvärdar underhållsfonder som de kan ta pengar från, istället för att höja hyran?

Före 1990 kunde hyresvärdar skattefritt lägga undan pengar till underhåll, och det var därför vanligt att de hade så kallade underhållsfonder eller reparationsfonder. Idag beskattas sparade pengar med 22% och det blir därför orimligt för hyresvärdar att använda detta system. Vi på Hyresgästföreningen är för att man återigen möjliggör för bostadsbolagen att lägga undan delar av hyran för framtida underhåll, utan att det beskattas som vinst.   

15. Varför höjs hyran när min hyresvärd inte gör några åtgärder i lägenheterna?

Oavsett hyrans storlek har hyresvärdar ett ansvar enligt lag att åtgärda brister och att underhålla lägenheterna med ett skäligt tidsmellanrum. Det finns inget som säger exakt när ett underhåll ska göras. I vissa fall har man förhandlat fram att hyresgästerna själv kan bestämma när ett underhåll ska göras och att hyresgästen kan välja bort underhåll. Om en sådan förhandling finns framgår det i regel i hyresavtalet. Läs mer om hur du kan få hyresvärden att renovera i din lägenhet

16. Förhandlar ni för mig?

Hyresgästföreningen förhandlar för alla hyresgäster som har en så kallad förhandlingsklausul i sitt hyresavtal.  De som har en förhandlingsklausul betalar också en hyressättningsavgift om 12 kronor i månaden, för att vi ska vara med och förhandla för hyresgästen. Vårt fokus ligger alltid på att säkra hyresgästens rättigheter och hålla hyrorna nere. Vi är hyresgästernas ombud. Den hyresgäst som inte längre vill ha vår hjälp, utan som hellre förhandlar själv med sin hyresvärd, kan kontakta värden och be att de tar bort klausulen. Läs mer om hyressättningsavgiften här

17. Innebär förhandlingsklausulen att jag är medlem i Hyresgästföreningen?

Nej, ett medlemskap i Hyresgästföreningen är separat från förhandlingsklausulen. Medlemskapet kostar 85 kronor i månaden och i medlemskapet ingår juridisk rådgivning, rätt till biträde i tvister som uppstår under medlemskapet, hjälp att engagera dig lokalt i området samt en mängd olika medlemsförmåner. Om du vill veta mer om medlemskap är du varmt välkommen att kontakta vårt Servicecenter på 0771 443 443. Läs mer om medlemskapet 

Få mer information

Som medlem i Hyresgästföreningen är du alltid välkommen att kontakta oss om du vill ha mer information.