Byggarbetsplats i Örebro
iStock

Hyressättning i nyproduktion

Vid nyproduktion har fastighetsägaren möjlighet att sätta hyran själv eller förhandla med Hyresgästföreningen. Oftast blir det en förhandling med oss, vilket resulterar i nyproduktionshyror (presumtionshyror). Men vad innebär nyproduktionshyra och vad är syftet?

Vad innebär nyproduktionshyra? 

För att nyproduktionshyra ska gälla måste överenskommelsen omfatta alla bostadslägenheter i huset och ingen av dem får vara uthyrd innan. Lägenheterna "lyfts ur" bruksvärdessystemet i 15 år (tidigare 10 år), vilket innebär att du som hyresgäst inte kan få din hyra prövad enligt bruksvärdet förrän efter 15 år. Lägenheter som omfattas av överenskommelsen kan inte heller användas som jämförelsematerial vid en prövning i hyresnämnden av en lägenhets bruksvärdeshyra.

Nyproduktionshyror ligger högre än hyrorna för likvärdiga hyreslägenheter, där hyran redan är förhandlad. Utgångspunkten för den här typen av hyressättning är att hyresvärden vill täcka produktionskonstnaderna för de nya hyreslägenheter - vilket är ett stort avsteg från bruksvärdesprincipen, där man tar hänsyn till andra faktorer. 

Syftet med nyproduktionshyra (presumtionshyra)

Regeln om nyproduktionshyra (presumtionshyra) infördes 2006, som ett försök att förbättra förutsättningarna att bygga nya hyresrätter och används främst i storstadsregioner. 

De utvärderingar som gjorts visar inget samband att högre hyresnivåer ökar byggandet av fler hyresrätter. Hyrorna ligger redan idag på väldigt höga nivåer, och i nivå med de hyror som marknaden är beredd att betala. Det som fördyrar nyproduktionen av hyresrätter är höga mark- och produktionskostnader och obalanserade ekonomiska villkor mellan upplåtelseformerna.

Till dig som hyresvärd:

Så förbereder du förhandling om presumtionshyra

Innan du som hyresvärd kan sätta presumtionshyra på nybyggda lägenheter, behöver du förhandla om detta med Hyresgästföreningen. Genom att följa flödesschemat nedan kan du säkerställa att du avsätter tillräckligt med tid för förhandlingen, och att den sker i enlighet med hyreslagen, 12 kapitlet jordabalken.

Så här gör du:

1. Börja med att bekanta dig med villkoren för hur presumtionshyresregeln ska tillämpas. Du hittar dem i Jordabalken 12:55c. Ett av villkoren är att förhandlingsöverenskommelsen med Hyresgästföreningen ska vara genomförd innan hyreskontrakt tecknas med enskilda hyresgäster för någon av lägenheterna. Annars klassas hyrorna som bruksvärdeshyror och kan komma att prövas i hyresnämnden.

 

2. Ta kontakt med Hyresgästföreningen minst tre månader innan du önskar ha en färdigundertecknad förhandlingsöverenskommelse. (Du hittar kontaktuppgifter längst ned på sidan)Eftersom det även tar tid att förmedla lägenheterna tar de flesta fastighetsägare kontakt med Hyresgästföreningen sex till nio månader före planerad kontraktsskrivning med hyresgästerna. På så sätt kan lägenheterna förmedlas med god tidsmarginal utan att riskera att regeln om presumtionshyra inte uppfylls. Hyresgästföreningens kontaktuppgifter hittar du i PDF-filen längst ned på denna sida. I den initiala kontakten behöver du uppge orten för projektet så att din förfrågan allokeras till lämplig region.


3. En förhandlare på Hyresgästföreningen kontaktar dig för vidare diskussion, samt för att få uppgifter om projektet i form av lägenhetslistor, planritningar och relevanta kalkyler.


4. Möten mellan Hyresgästföreningen och hyresvärden bokas för kommande förhandlingstillfällen. Normalt kräver en förhandling ett till tre mötestillfällen samt en del kommunikation via mejl och telefon.


5. När Hyresgästföreningen och hyresvärden enats om hyra och övriga sakförhållanden tecknas en förhandlingsordning, förhandlingsöverenskommelse och avtal om hyressättningsavgift. Även en hyres- och lägenhetslista tas fram.


6. Nu är allt klart, och du som hyresvärd kan förmedla bostäderna och teckna hyreskontrakt med hyresgäster.

Ladda ned PDF om förhandling om presumtionshyra

Kontakta oss

E-post: info@hyresgastforeningen.se
Telefon: 0771-443 443