Hyresförhandling

Hyresgästföreningens uppgift är att sköta förhandlingarna åt alla hyresgäster som vill ha kollektiva förhandlingar. Vi förhandlar hyran för 90 procent av Sveriges 1,5 miljoner hyreslägenheter, totalt över 3 miljoner hyresgäster.

Så förhandlar vi

En av våra viktigaste uppgifter är att se till att alla hyresgäster får ett bra boende till en rimlig kostnad. När många hyresgäster går ihop och förhandlar hyran kollektivt med hyresvärden är det lättare att nå bra resultat. Förtroendevalda och anställda - runt om i landets hyresgästföreningar - förhandlar om hyrorna varje år med både kommunala och privata hyresvärdar. När vi förhandlar om hyran för en lägenhet betalar du en avgift för det arbetet. Den avgiften ingår i hyran.

Medlemmarnas engagemang spelar roll

Vi vill att alla hyresgäster ska kunna påverka så mycket som möjligt i förhandlingarna om hyran, i den egna lägenheten eller i sitt bostadsområde. Den kunskap som du har - som hyresgäst - är unik och vårt förhandlingsarbete är beroende av att det finns engagerade medlemmar och hyresgäster som vill vara delaktiga i förhandlingsarbetet. Vill du arbeta aktivt med hyresfrågor? Som medlem kan du bli invald i en förhandlingsdelegation. Då är du med och förhandlar hyran för dig och dina grannar.

Såhär kan du som medlem delta i hyresförhandlingarna.

Hyresförhandlingar påbörjas under hösten

Hyresförhandlingarna startar på hösten och börjar vanligtvis med att hyresvärdarna lämnar sina krav på hyreshöjningar. Hyresgästföreningen lämnar motbud och sedan förhandlas en hyresnivå fram i samtal och kompromisser. Målsättningen är att förhandlingarna ska vara klara så att de förhandlade hyrorna kan börja gälla vid årsskiftet. I vissa fall är det omöjligt för parterna att bli överens. Då kan processen ta längre tid och måste lösas i Hyresnämnden och Hyresmarknadskommittén.

Genom förhandlingarna förhindrar vi orimliga hyreshöjningar. Ibland måste din hyra ändå höjas av orsaker som vi inte kan påverka i förhandlingarna. Det kan handla om höjda skatter och avgifter för exempelvis el, värme, vatten och avfallshantering. De frågorna försöker vi istället påverka utanför förhandlingarna genom vårt arbete med att påverka politiker och andra beslutsfattare.

Bruksvärdet bestämmer hyran

Det ska vara lika hyror för likvärdiga hyreslägenheter. Därför bestäms hyran utifrån något som heter bruksvärdessystem. Bruksvärdessystemet innebär att hyran baseras på lägenhetens standard, kvalitet och service. Du ska helt enkelt betala rätt hyra för din lägenhet. Lika viktigt är att hyran inte skjuter i höjden. Ett av våra mål är att hyrorna ska stå i rimlig proportion till hushållens inkomster. Hyrorna ska inte heller öka mer än andra priser i samhället. Hyresförhandlingarna 2016 resulterade i de lägsta höjningen på 10 år. 

På flera platser i landet tillämpas systematisk hyressättning. Systematisk hyressättning är en utveckling av bruksvärdessystemet. Det bygger på att man genom att ta reda på hyresgästernas generella bedömningar kan värdera olika lägenheters kvaliteter och egenskaper genom ett poängssystem. Idag omfattas drygt hälften av lägenheterna i de allmännyttiga bostadsföretagen (SABO) av någon form av systematisk hyressättning. Det finns på de allra flesta större orter såsom Göteborg, Örebro, Västerås, Malmö och så vidare. 

Förhandlingar med privata fastighetsägare

I förhandlingsarbetet måste Hyresgästföreningens representanter ha goda kunskaper om såväl bostadsfrågor samt hur hyresgäster ser på sitt boende. När vi förhandlar om hyran med privata hyresvärdar bevakar vi att hyrorna inte blir högre än hyrorna för andra likvärdiga hyreslägenheter. Underhåll och service är viktiga delar att ta hänsyn till i förhandlingarna. Många privata hyresvärdar är med i föreningen Fastighetsägarna. De sköter hyresförhandlingarna åt värden på samma sätt som Hyresgästföreningen sköter förhandlingarna åt många hyresgäster.

Förhandlingar med allmännyttiga bostadsbolag

I de flesta kommuner finns ett allmännyttigt bostadbolag som ägs av kommunen. De allmännyttiga bostadsbolagen är till för att erbjuda kommunens invånare bra bostäder till rimliga hyror. Det finns cirka 300 allmännyttiga bostadsföretag i Sverige. Totalt äger och förvaltar de allmännyttiga bostadsföretagen 800 000 lägenheter. Det finns både små allmännyttiga bostadsbolag med bara 72 lägenheter och större bolag med över 26 000 lägenheter.

Hyresgästföreningen granskar bostadsbolagens kostnader för att se att de är rimliga samt att intäkterna från hyrorna används på ett så bra sätt som möjligt. Om vi inte kommer överens i förhandlingarna med de kommunala företagen finns även en gemensam tvistlösning – Hyresmarknadskommittén (HMK) som löser tvister.
I Hyresmarknadskommittén ingår representanter från Hyresgästföreningen Riksförbundet och SABO som är de allmännyttiga bostadsföretagens branschorganisation.

 

Om parterna inte kommer överens

Om de förhandlande parterna inte kommer överens kan någon av dem välja att avbryta (stranda) förhandlingen. Den strandande parten kan vända sig till hyresnämnden - som beslutar om den nya hyran - eller så kan parterna tilllsammans vända sig till Hyresmarknadskommittén för att lösa tvisten (om det gäller ett kommunalägt bostadsbolag).

Ibland skickar hyresvärdar ut betalningsavier med en ny högre hyra, trots att förhandlingen strandat. Detta kallas för direktavisering. 
Vi rekommenderar alltid hyresgästerna att fortsätta betala den gamla (senast förhandlade hyran) tills den nya hyran har bestämts i hyresnämnden, Svea hovrätt eller i Hyresmarknadskommittén. 
Så länge du betalar din hyra kan du inte bli vräkt.