Kök som renoveras. På golvet ligger skyddspapper och köket är nästan byggt klart
Birgitta Gustafsson

Hyresreduktion – Har du rätt till hyresreducering?

Är du trött på att spisen krånglar eller att varmvattnet alltid tar slut? Du vet väl att du som hyresgäst har rätt till en väl fungerade bostad? Här har vi samlat våra bästa tips och information om vad du som hyresgäst har rätt till.

Hyresvärdens skyldighet

När du hyr en lägenhet ska den vara i brukbart skick. Hyresvärden ska åtgärda eventuella brister som uppstår och har skyldighet att underhålla lägenheten med jämna mellanrum. Det gäller inte bara själva bostaden utan även gemensamma utrymmen så som tvättstuga och förråd. Brukbart skick innebär att brister som för låg inomhustemperatur, fukt och mögel inte är acceptabelt och ska åtgärdas av hyresvärden.

Anmäl skador och brister i din lägenhet

Ibland kan det finnas brister av olika slag i din bostad, sådant som gör att du inte kan använda bostaden fullt ut. Om du upplever brister som påverkar din inomhusmiljö kan du som hyresgäst kontakta miljökontoret i din kommun, om din hyresvärd inte agerar på din felanmälan. Miljökontoret är tillsynsmyndighet i frågor som rör just inomhusmiljön.  

Exempel på brister som du ska anmäla är:

  • Spisen fungerar inte  
  • Inomhustemperaturen är för hög eller låg
  • Brist på varmvatten
  • Störande grannar
  • Större skador på målning eller tapet
  • Fukt eller mögel
  • Ventilationsproblem
  • Buller

Om det uppstår en mer akut skada i din lägenhet, till exempel en vattenskada eller ett krossat fönster är du som hyresgäst skyldig att omgående anmäla det till hyresvärden.

När kan man begära hyresreducering?

Som hyresgäst kan du ha rätt till hyresreduktion, det vill säga hyresnedsättning, om lägenheten har någon brist. Detta förutsätter att det inte är du själv eller någon du har ansvar för som har orsakat bristen, i så fall har du inte rätt till nedsatt hyra. En hyresnedsättning kan tidigast ges från den dag du felanmält bristen och fram till dess att bristen är åtgärdad.

Rätten till nedsättning motiveras genom att båda parter, hyresgäst och hyresvärd, håller sig till vad som står i hyresavtalet. Detta betyder att om din hyresvärd inte kan tillgodose dig med en fullbordad lägenhet, har du som hyresgäst rätt till en nedsatt hyresavgift. Du ska dock aldrig hålla inne hyran. Anser du att du har rätt till en nedsättning av hyran ska du i stället begära det från din hyresvärd, och fortsätta att betala hyran i sin helhet.

Åtgärdsföreläggande – om hyresvärden vägrar åtgärda en brist

Om hyresvärden vägrar eller struntar i att reparera bristen kan du som hyresgäst vända dig till hyresnämnden och begära att hyresvärden ska föreläggas om att åtgärda bristen inom viss tid. Föreläggandet kan förenas med vite.

Hyresnedsättning ska krävas skriftligt i rekommenderat brev.

Om du har krav på hyresnedsättning ska du anmäla detta skriftligt genom att skicka ett rekommenderat brev till din hyresvärd. Avsluta alltid brevet med: ”Jag förbehåller mig rätten till hyresnedsättning/skadestånd på grund av men i nyttjanderätten fram till dess att problemen åtgärdats”. Glöm inte att behålla en kopia av brevet själv!

Skriv tydligt och noggrant ner skadans omfattning, åtgärder och annat som kan vara viktigt för en senare förhandling eller uppgörelse om nedsättning av hyran.

Tips! Fotografera eller filma större skador, det kan du använda som dokumentation och bevis om det uppkommer diskussion om skadornas omfattning.

Hyresreducering påverkas av bristens storlek

Storleken på̊ hyresnedsättningen beror på:

  • Hur stor del av lägenheten som berörs
  • Vilka delar/rum av lägenheten som är berörda
  • Hur bristen påverkar användningen av lägenheten.

Många bostadsföretag och förvaltningar använder sig av riktmärken när de ska beräkna storleken på nedsättningen. Hyresreduceringen kan inte överstiga hundra procent av hyran och man har endast rätt till ersättning för den tiden lägenheten har varit i bristfälligt skick.

Lägenhetens delar och rum värderas olika när nedsättningen ska beräknas. Skadas kök eller badrum så pass att de inte kan användas anses ofta nedsättningen större än för exempelvis balkong eller förråd. När nedsättningen berör rum som delvis eller helt inte kan användas reduceras hyran oftast efter rummets eller ytans storlek. Om el inte ingår i ditt hyresavtal kan du ha rätt att få ersättning för en ökad elförbrukning under tiden för reparationen.

Undvik att ta saken i egna händer!

Du som hyresgäst ska aldrig göra några hyresavdrag på egen hand, då riskerar du att bli uppsagd på grund av obetald hyra. Tips! Kontakta vårt servicecenter om du vill ha mer information om hyresnedsättning eller brister.

Anser du att du har rätt till nedsatt hyra men kommer inte överens med din hyresvärd finns det möjlighet att deponera hyra hos Länsstyrelsen. En deponering måste ske i rätt situation och med rätt belopp, annars kan du bli av med din bostad. Kontakta alltid vårt servicecenter, eller en annan juridisk rådgivning, innan du funderar på att deponera hyran.

Rätt till skadestånd

Under vissa förutsättningar kan du som hyresgäst ha rätt till skadestånd, förutsatt att bristen beror på hyresvärdens försummelse. Det är du som hyresgäst som har bevisbördan och måste kunna visa på skadans och bristens omfattning. Hyresvärden har bevisbördan för att de inte agerat försumligt.

Vad innebär självhjälpsrätt och när gäller det?

Du har dessutom möjlighet att åtgärda bristen på hyresvärdens bekostnad genom att utnyttja din så kallade självhjälpsrätt. Detta bör bara göras efter noggrant övervägande med oss på Hyresgästföreningen. Om det rör sig om stora brister som hyresvärden inte åtgärdar inom en rimlig tid, kan du ha rätt att säga upp hyresavtalet.

Vad är hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll?

I vissa bostadsföretag, framför allt i allmännyttiga bolag, finns det särskilda avtal om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll som kan påverka lägenhetens underhåll och vem som ska utföra arbetet. Du kan kontakta vårt servicecenter och ta reda på om din lägenhet omfattas av ett sådant avtal.

Använd din hemförsäkring för att få mer hjälp.

Vissa skador är hyresvärden inte skyldig att lösa, även om det är förenligt med god service om värden hjälper till. Exempel på sådana fall är:

  • Evakueringsbostad under reperationstiden
  • Magasinerings- och flyttkostnader från den skadade lägenheten

Har inte fastighetsägaren möjlighet att hjälpa dig med en tillfällig bostad när du anser att lägenheten är obeboelig kan du även kontakta ditt försäkringsbolag. En del försäkringsbolag hjälper till att lösa sådana problem.

Vid större skador i din bostad är det vanligt att du drabbas av ytterligare kostnader så som tvätt av mattor, skadade möbler eller liknande. Då är det bra att ha en hemförsäkring som kan ersätta dig för kostnaderna.

Mer information

Som medlem kan du alltid kontakta oss på Hyresgästföreningen om du vill ha mer information.