Bilden visar en person som skriver i en bok
Adeolu Eletu/Unsplash

Rimlig hyra när du hyr en bostadsrätt eller villa i andra hand

När du hyr en bostadsrätt eller villa i andrahand kan en annan lag gälla, än när du hyr en hyresrätt i andrahand. Vad som är en rimlig andrahandshyra skiljer sig också åt beroende på vilket boende du har. Här förklarar vi hur reglerna ser ut när uthyrningen inte gäller en hyresrätt.

Hyresrätt eller ägt boende?

Hur hyran sätts beror på om du hyr en hyresrätt eller en bostadsrätt i andra hand. Hur mycket får man ta i hyra? Jo, den som hyr ut en hyreslägenhet får ta ut en skälig hyra, i princip bara samma hyra som den själv betalar för lägenheten. Om lägenheten är möblerad kan en mindre summa för möblerna läggas på, max 15% av hyran.

Vad är en skälig hyra vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand?

Vid uthyrning av en bostadsrätt eller villa i andra hand är en skälig hyra beräknat på annat sätt än när du hyr en hyresrätt. Bostadsrättshavaren, eller ägaren, får ta ut en hyra som ska motsvara de driftskostnader och kapitalkostnader som hen har. Ägaren får ta ut kapitalkostnader även om hen faktiskt inte har några lån på sin bostad. I de här fallen gäller alltså inte bruksvärdesprincipen. istället sätts hyran utifrån privatuthyrningslagen, lagen om uthyrning av egen bostad (UEB).

Med driftkostnad menar vi månadsavgift, kostnader för el och vatten med mera. Även ersättning för slitage av möbler omfattas, om lägenheten hyrs ut möblerad. När det gäller kapitalkostnaden så beräknas den utifrån bostadens marknadsvärde. Om lägenhetens bruksvärde är högre än kapitalkostnaden får bruksvärdet användas. Ägaren får ta ut en ”skälig avkastningsränta” på bostadens marknadsvärde. Marknadsvärdet får man fram till exempel genom att jämföra priser på liknande bostadsrätter som överlåtits. Bedömningen ska vara objektiv. Idag vet man inte säkert vad en skälig ränta är, men i förarbetena skriver man att riktpunkten ska vara ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.

På Hyresnämndens webbsida kan du se hur man räknar ut en andrahandshyra.  Den nya hyran ska, som huvudregel, gälla från dagen för ansökan. Om du inte är nöjd med beslutet så kan du överklaga till Svea hovrätt. Det kan däremot inte en hyresvärd göra.

Ingen återbetalning av hyran

Som hyresgäst i en bostadsrätt eller villa hyr du enligt lagen om uthyrning av egen bostad och du kan inte begära hyressänkning bakåt i tiden, endast från den tidpunkt en ansökan om ändring av hyran inkommit till hyresnämnden. Den rätten fanns tidigare men har numera tagits bort. Rätten till återbetalning, enligt hyreslagen, finns däremot kvar om du hyr en hyresrätt i andra hand.

Hyresgästen har inget besittningsskydd

När du hyr enligt privatuthyrningslagen, lagen om uthyrning av egen bostad, saknar du besittningsskydd. Det innebär att du inte har möjlighet att få en uppsägning rättsligt prövad, förutsatt att uppsägningen är giltig. Detta gäller oavsett anledning till att din hyresvärd säger upp dig.

När hyresgästen säger upp avtalet

När du ska säga upp ditt hyresavtal har du alltid en månads uppsägningstid enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Hyr du enligt hyreslagen gäller generellt tre månader uppsägningstid både för hyresgäster och hyresvärdar.

När hyresvärden säger upp avtalet

Hyresvärden kan säga upp ditt hyresavtal med tre kalendermånaders uppsägningstid, oavsett om det är ett hyresavtal på bestämd eller obestämd tid. Har ni avtalat om längre uppsägningstid gäller den längre tiden.

Få mer information

Som medlem i Hyresgästföreningen är du alltid välkommen att kontakta oss om du vill ha mer information.