Hyra en villa eller bostadsrätt i andrahand
När du hyr en villa eller bostadsrätt i andrahand kan en annan lag gälla än när du hyr en hyresrätt i andrahand. Vad som är en rimlig hyra skiljer sig också åt beroende på vilket boende du har. Här förklarar vi hur reglerna ser ut när uthyrningen inte gäller en hyresrätt. Från den 1 juli 2026 gäller en ny privatuthyrningslag för många nya avta. För avtal som tidigare ingåtts enligt lagen om uthyrning av egen bostad gäller äldre regler.
Varför är hyran högre i bostadsrätt och villa än i hyresrätt?
Sedan lagen om uthyrning av egen bostad infördes 2013 gäller olika regler för hur hyran sätts vid andrahandsuthyrning av hyresrätt respektive bostadsrätt och villor. För hyresrätt gäller fortfarande att hyran ska sättas efter bruksvärdet, alltså efter samma princip som när man hyr i förstahand. För bostadsrätt eller villa kan villaägaren eller bostadsrättsinnehavaren i princip ta ut marknadshyra. Läs mer om hur det beräknas längre ned på sidan.
Vad tycker Hyresgästföreningen om lagen 2012:978 uthyrning av egen bostad?
Lagen om uthyrning av egen bostad har drivit upp andrahandshyrorna och därmed gjort det dyrare att bo i andra hand. Det tycker vi är dåligt. Olika hyressättningsregler för uthyrning av hyresrätt och uthyrning av bostadsrätt och villor har också skapat osäkerhet om vad som gäller. Därför vill vi att privatuthyrningslagen avskaffas. Vi tycker att alla andrahandshyror ska sättas efter bruksvärdet
Privatuthyrningslagen har gjort det dyrare att bo i andra hand.
Vad är en skälig hyra vid uthyrning av bostadsrätt eller villa?
Vid uthyrning av en bostadsrätt eller villa i andra hand är en skälig hyra beräknat på annat sätt än när du hyr en hyresrätt. Om ditt hyresavtal ingåtts innan den 1 juli 2026 och omfattas av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad får bostadsrättshavaren, eller ägaren, ta ut en hyra som ska motsvara de driftskostnader och kapitalkostnader som hen har. Ägaren får ta ut kapitalkostnader även om hen faktiskt inte har några lån på sin bostad. I de här fallen gäller alltså inte bruksvärdesprincipen.
Med driftkostnad menar vi månadsavgift, kostnader för el och vatten med mera. Även ersättning för slitage av möbler omfattas, om lägenheten hyrs ut möblerad. När det gäller kapitalkostnaden så beräknas den utifrån bostadens marknadsvärde. Om lägenhetens bruksvärde är högre än kapitalkostnaden får bruksvärdet användas. Ägaren får ta ut en ”skälig avkastningsränta” på bostadens marknadsvärde. Marknadsvärdet får man fram till exempel genom att jämföra priser på liknande bostadsrätter som överlåtits. Bedömningen ska vara objektiv. Det är svårt att idag säkert säga vad en skälig ränta är, men i förarbetena skriver man att riktpunkten ska vara ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.
Om ditt hyresavtal ingåtts den 1 juli 2026 eller senare och omfattas av privatuthyrningslagen (2026:772) gäller istället att hyran inte ska vara väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut enligt privatuthyrningslagen. Det är också tillåtet att ni avtalar att du utöver den fasta hyran ska betala kostnaden för nyttigheter som ingår i förhyrningen, till exempel el, värme och vatten. När privatuthyrningslagen gäller får ni också avtala att hyran ska höjas årligen enligt ett index, till exempel Konsumentprisindes (KPI).
Hur räknar jag ut hyran för bostadsrätt och villa?
Kolla i stycket ovan. På Hyresnämndens webbsida kan du läsa mer om hur man räknar ut en andrahandshyra.
Ingen återbetalning av hyran som hyresgäst i bostadsrätt och villa
När du hyr enligt lagen om uthyrning av egen bostad eller privatuthyrningslagen kan du inte begära hyressänkning bakåt i tiden, utan endast från den tidpunkt en ansökan om ändring av hyran inkommit till hyresnämnden. Rätten till återbetalning, enligt hyreslagen, finns däremot kvar om du hyr en hyresrätt i andra hand.
Hyresgästen har inget besittningsskydd
När du hyr enligt lagen om uthyrning av egen bostad eller privatuthyrningslagen, exempelvis en bostadsrätt har du inget besittningsskydd. Det innebär att du inte har möjlighet att få en uppsägning rättsligt prövad, förutsatt att uppsägningen är giltig. Detta gäller oavsett anledning till att din hyresvärd säger upp dig. Läs mer om besittningsrätt bostadsrätt
När hyresgästen säger upp avtalet
När du ska säga upp ditt hyresavtal har du alltid en kalendermånads uppsägningstid enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Hyr du enligt privatuthyrningslagen eller hyreslagen gäller generellt tre kalendermånaders uppsägningstid.
När hyresvärden säger upp avtalet
Löper ditt hyresavtal på obestämd tid (“tillsvidareavtal”) kan hyresvärden säga upp ditt hyresavtal med tre kalendermånaders uppsägningstid. Har ni avtalat om längre uppsägningstid gäller den längre tiden. Har du istället ett tidsbestämt hyresavtal är det olika regler beroende på vilken lag som gäller för ditt hyresförhållande. Enligt lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad får hyresvärden säga upp avtalet med tre kalendermånaders uppsägningstid trots att det löper på bestämd tid. Enligt privatuthyrningslagen (2026:772) har din hyresvärd däremot inte rätt att säga upp avtalet i förtid - så länge du inte på grund av avtalsbrott förverkar hyresrätten.
Glöm inte hemförsäkring
Om en skada uppstår i bostaden kan du bli ersättningsskydlig. Ditt bohag kan också bli skadat. Med en hemförsäkring är du bättre skyddad om ett krav ställs mot dig, eller om dina möbler blir skadade.
Läs mer om våra medlemsförmåner gällande försäkringar, med mera.
Ska du hyra ut en lägenhet? Läs mer om vad som gäller vid uthyrning av bostadsrätt.
