Hyra ut i andra hand - Så fungerar andrahands­uthyrning

Hyra ut lägenheten i andra hand

Det finns en mängd saker du måste tänka på vid andrahands­uthyrning. Desto mer du har gått genom med din andrahandshyresgäst ju säkrare kommer ni båda att känna er under uthyrningstiden.

Viktigt när du hyr ut:

• Du behöver skriftligt tillstånd från din hyresvärd eller hyresnämnden för att hyra ut i andra hand.
• Skriv ett andrahandskontrakt.
• Om du tänker hyra ut längre än två är bör du göra en skriftlig överenskommelse med andrahandshyresgästen om att hen avstår från besittningsskyddet.
• Gör en inventarieförteckning
• Notera skador och brister i lägenheten. Gärna genom att fotografera eller filma.
• Försäkra dig om att andrahandshyresgästen klarar av att betala hyran.
• Ta inte ut för hög hyra – du kan tvingas betala tillbaka den och riskerar att bli uppsagd.
• Kom ihåg att det är brottsligt att begära eller ta emot ersättning utöver hyran! Du får alltså inte ta betalt för att du ingår ett avtal med din andrahandshyresgäst.

Får man hyra ut i andrahand?

Du måste ha värdens tillstånd för att hyra ut bostad i andra hand. Begär tillstånd från värden i god tid före det datum som andrahands­uthyrningen är tänkt att börja gälla. Tillståndet bör vara skriftligt. Visserligen gäller ett muntligt avtal, men om det uppstår oenighet kan det vara svårt att bevisa i efterhand vad du och din hyresvärd har kommit överens om. 

Andrahands­uthyrning utan hyresvärdens tillstånd, innebär en risk att du att bli uppsagd. Har avtalet ingåtts efter 1 oktober 2019 är din hyresrätt förverkad om du inte kan visa på en giltig ursäkt, och risken att bli av med bostaden är mycket högre än tidigare.

Hur länge kan man hyra ut?

Vanligtvis ger hyresvärdar ett tillstånd för 6-12 månader i taget. Tänk på att ett tillstånd bara gäller för den person som du har ansökt om att få hyra ut till. Om du får en ny hyresgäst behöver du ett nytt tillstånd från värden.

Om uthyrningstiden av någon anledning behöver förlängas, måste du få ett nytt tillstånd från hyresvärden. Även det bör vara skriftligt och klart i god tid. Om andrahandshyresgästen bor kvar när tiden för det gamla tillståndet har gått ut, räknas det som olovlig andrahands­uthyrning.

Om du är medlem hos oss kan vi hjälpa till med din ansökan och ge mer information om frågan: får man hyra ut i andra hand.

Om hyresvärden säger nej till andrahands­uthyrning

Om din hyresvärd säger nej till att hyra ut lägenheten i andra hand kan du ansöka om tillstånd i hyresnämnden. En förutsättning för att få tillstånd är att du tar ut en skälig hyra. Hyresnämnden kan vilja se en kopia av det andrahandsavtal som upprättats och information om vilken hyra du själv betalar. För att få hyresnämndens tillstånd till andrahands­uthyrning krävs att du som hyresgäst har så kallade "beaktansvärda skäl" för att hyra ut i andra hand.

Vilka regler gäller vid andrahands­uthyrning?

För att få hyra ut en hyresrätt i andra hand behöver du hyresvärdens eller hyresnämndens godkännande. 

Giltiga skäl till att hyra ut i andra hand:

• Studier på annan ort
• Tillfälligt arbete på annan ort (där du avser att flytta tillbaka)
• Längre utlandsvistelse
• Flytta ihop med någon på prov
• Vård på sjukhus eller liknande

Hyresvärden kan också neka en uthyrning i andra hand om det finns välgrundade misstankar om att andrahandshyresgästen inte är skötsam. Däremot kan värden inte neka en uthyrning i andra hand på grund av andrahandshyresgästens eventuella oförmåga att betala hyran. Hyran är alltid ditt ansvar, det vill säga förstahandshyresgästens. Det är du som är skyldig att se till att hyra betalas in.

Om du får tillstånd från hyresnämnden, gäller det alltid för en viss tid och kan ibland vara förenat med vissa villkor. Exempelvis att ordna med ett ombud med fullmakt som kan företräda dig som förstahandshyresgäst och ta emot uppsägningar för din räkning.

Skriv ett andrahandskontrakt

Se till att upprätta ett skriftligt andrahandsavtal som gäller mellan dig som hyr ut och den som ska hyra lägenheten i andra hand. Du och andrahandshyresgästen ska ha var sitt exemplar. Dessutom brukar hyresvärden vilja ha en kopia.

Den som hyr i andra hand får besittningsskydd efter två år

Det är viktigt att du gör en skriftlig överenskommelse med andrahandshyresgästen om att hen avstår från besittningsskyddet. Det gäller framför allt om andrahands­uthyrningen ska pågå mer än två år. Utan ett sådant avtal får den som hyr i andra hand besittningsskydd gentemot dig som förstahandshyresgäst efter två år. Besittningsskydd för en andrahandshyresgäst innebär att hen har rätt att fortsätta bo i andra hand.

Om den som hyr i andra hand har fått besittningsskydd och inte vill flytta ut frivilligt måste du vända dig till hyresnämnden för att få flytta tillbaka till din lägenhet. Hyresnämnden avgör om avtalet om andrahands­uthyrning ska upphöra eller inte. Vanligtvis beslutar hyresnämnden till förstahandshyresgästens fördel, till exempel att hen ska flytta tillbaka till lägenheten eller kan använda den för byte. Men det enklaste är ju att skriva överenskommelsen från första början. Då slipper du allt detta. Den som hyr i andra hand kan däremot aldrig få besittningsskydd gentemot fastighetsägaren.

Den här typen av överenskommelse behöver inte skickas in till hyresnämnden för godkännande:

• Om överenskommelsen träffas när hyresförhållandet har inletts.
• Om överenskommelsen gäller högst fyra år, och det är fråga om en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus (som inte hyrs ut i affärsmässig verksamhet) och innebörden av överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning om hyresvärden ska bosätta sig där eller överlåta huset.
• Om det är fråga om en bostadsrättslägenhet som hyrs ut i andra hand och bostadsrättsinnehavaren ska bo i lägenheten eller överlåta den. Överenskommelsen ska även i detta fall gälla högst fyra år.

Risker med att hyra ut i andra hand

Även om en andrahands­uthyrning ofta löper på utan problem finns det vissa saker som är extra viktiga att tänka på. Risker med att hyra ut i andra hand kan till exempelvis handla om att man har ett otydligt hyresavtal och blir osams om vad som gäller. Uppstår en skada i lägenheten, störningar, eller om hyran inte betalas in i tid till fastighetsägaren - är det du som förstahandshyresgäst som kan få krav eller en uppsägning. 

Gör en inventarielista och notera skador på lägenheten

Om du ska hyra ut lägenheten möblerad så ska det anges på andrahandskontraktet. Du och din hyresgäst bör gemensamt göra en förteckning över alla inventarier som finns i lägenheten, och notera eventuella skador, brister och skavanker. Fotografera eller filma gärna lägenheten. Inventarielistan skrivs under av båda parter (glöm inte ort och datum). Sedan tar ni var sitt exemplar och bifogar hyreskontraktet. Om du hyr ut din lägenhet möblerad så rekommenderar vi att du tar bort värdefulla föremål ur lägenheten och sådant som har affektionsvärde för dig.

Kolla att andrahandshyresgästen kan betala hyran

För din egen skull bör du kontrollera att den som hyr i andra hand av dig har en solid ekonomi och saknar betalningsanmärkningar. Eftersom en privatperson kostnadsfritt kan begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året kan du be andrahandshyresgästen ordna en kreditupplysning på sig själv. På en kreditupplysning kan du se eventuella betalningsanmärkningar.

Ange på andrahandskontraktet vilken hyra ni har kommit överens om. Skriv också att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten. Höjs hyran under tiden lägenheten hyrs ut ska alltså även andrahandshyran justeras.

Se till att andrahandshyresgästen betalar hyran direkt till dig som hyr ut lägenheten. Eftersom du som förstahandshyresgäst är ansvarig för lägenheten kan du bli uppsagd om andrahandshyresgästen slarvar med hyran. Vi på Hyresgäst­föreningen rekommenderar att den som hyr i andra hand antingen betalar till förstahandshyresgästen eller till någon som förstahandshyresgästen litar på och har lämnat fullmakt till. På så sätt kan du vara säker på att hyran blir betald i rätt tid till hyresvärden.

Vad är en skälig hyra? - Hur hög får hyran vara? 

Ta inte ut för hög hyra – max 15 procent för möbler och inventarier

Om lägenheten hyrs ut omöblerad får hyran inte vara högre än det du själv betalar till hyresvärden. Är lägenheten möblerad kan du lägga på en summa för att hyresgästen får använda möblerna. Hur stort tillägg du får göra beror på hur mycket möbler och utrustning som ingår i uthyrningen. Påslaget får inte vara högre än 15% av hyran. Tillägg för el, vatten, fiber och liknande får inte överstiga den faktiska kostnaden för detta. 

Tar du överhyra kan du bli återbetalningsskyldig

Om du tar ut för hög hyra kan den som hyr i andra hand i efterhand vända sig till hyresnämnden för att få hyran prövad och kräva tillbaka "överhyran" plus ränta.

För avtal tecknade efter den sista september 2019 kan andrahandshyresgästen ansöka om att få en återbetalning av hyra avseende två år tillbaka i tiden. För avtal som tecknas före första oktober gäller ett år. Vår erfarenhet är att andrahandshyresgäster oftast vinner sådana ärenden.

Läs mer om ockerhyra och överhyra 

När är man inneboende?

Gränsen mellan en inneboendesituation och en andrahandsupplåtelse kan vara oklar. Du behöver ett tillstånd om du inte använder din lägenhet som din fasta bostad eller som ett nödvändigt bostadskomplement.

För att det ska räknas som ett nödvändigt bostadskomplement ska bostaden användas i samband med arbete eller studier och du ska övernatta i lägenheten 2–3 dagar i veckan alternativt 80–100 dagar per år. Lägenheten ska dessutom ligga utanför pendlingsavstånd från din permanenta bostad.

Om du bor i lägenheten i en större utsträckning än så, behövs inget godkännande från hyresvärden. Om din hyresvärd ändå ifrågasätter uthyrningen är det bra att förklara omständigheterna för dem. 

Få mer information

Som medlem i Hyresgäst­föreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.