Ja, det går att bygga hyresrätter med rimliga hyror! Hyresgästföreningens expert förklarar hur

Att det behövs fler hyresrätter är de flesta överens om. Nyproduktionen ligger efter, och hyrorna för de nybyggda lägenheterna skjuter i höjden. Hur ska vi kunna bygga hyresrätter med rimliga hyror? Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hofverberg reder ut begreppen.

Sedan 90-talet har nyproducerade hyresrätter blivit allt dyrare att – både att bygga och att bo i. Utvecklingen har skett gradvis, och idag är det förhållandevis få som klarar att betala de höga hyrorna. Samtidigt har vi historiskt byggt alldeles för få nya bostäder – under de senaste 25 åren har vi upparbetat ett stort behov av nyproduktion. Det politiska läget kommer till stor del avgöra om vi lyckas komma ikapp under de närmsta åren.

Risken med att bygga för dyra hyresrätter

En alltför dyr nyproduktion kommer inte att vara hållbar i längden. Den största risken med att bygga för dyra hyresrätter är att färre kan bo i dem.

– På en desperat marknad där det är svårt att hitta någonstans att bo kommer dyra hyresrätter fortfarande vara ett alternativ, men blir det för dyrt så kommer de som kan söka sig till andra boendeformer. Hyresrätten i Sverige är en långsiktig, stabil och trygg upplåtelseform. Men om utvecklingen fortsätter kan den i värsta fall bli ett mindre attraktivt alternativ, säger Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen.

Om vi bygger för dyra eller för få hyresrätter kommer bostadsbristen att förvärras. Det kommer bland annat leda till att folk måste tacka nej till jobb för att de inte får bostad. Det blir ett större tryck på hyrorna, längre köer till nuvarande bostäder, högre andrahandshyror och ökande bostadspriser i allmänhet.

– Situationen skulle bli ohållbar. De långsiktiga konsekvenserna av för få hyresrätter går bara att spekulera i, men det kommer definitivt att skapa en större desperation på bostadsmarknaden – med efterföljande konsekvenser.

Att det kommer byggas färre hyresrätter än bostadsrätter framöver ser Martin Hofverberg däremot inga tydliga tecken på.

– Tvärtom, man konverterar till hyresrätt när marknaden går neråt och det blir svårare att sälja. Jag är mer oroad över den totala byggtakten snarare än över byggandet av just hyresrätter.

En mekanism som står i vägen för nyproduktion är att det skulle kunna bli svårare att få lägenheterna uthyrda om det byggs för mycket. Det blir en större risk för investeraren vilket resulterar i högre avkastningskrav. Och det är en signal att sluta bygga. 

Nyproduktion måste få kosta – men inte på hyresgästernas bekostnad

Hyrorna för äldre lägenheter har fått ligga kvar på en låg nivå medan hyrorna i de nya bostäder som byggs anpassas till nutidens kostnadsläge. Nyproduktion är dyrare av flera olika anledningar – bland annat eftersom den tekniska standarden ständigt går uppåt. 

– Men det behöver inte nödvändigtvis vara dyrare. Kärnan i det här ligger i själva finansieringen. Att få ner kapitalkostnaden är den största och viktigaste åtgärden, säger Martin Hofverberg.  

Hyresgästföreningens förslag för nyproduktion med rimliga hyror:

  •  Statliga topplån ger lägre hyror 

Om staten är med och ger ut billiga topplån går det att bygga billigare hyresrätter.

– Vi tror inte på att bygga med sämre standard. Man ska bygga bostäder som står länge. Att sänka löner, standard eller tillgänglighet är inte vägen till ett billigare boende – låt oss istället sänka kapitalkostnaden, säger Martin Hofverberg. 

  • Inför avdragsgill moms för hyresfastighetsbolagen

 Det går nio miljarder från statsbudgeten till rotavdragen, och ränteavdraget kostar omkring 16 miljarder per år. Det går till ägt boende. Det finns ingen motsvarighet till detta för hyresrätten. I praktiken innebär det att bostadsrätten blir cirka 3 000 kronor billigare i månaden än en nyproducerad hyreslägenhet. Hyresgästföreningens andra förslag för ett billigare boende handlar därför om att införa en moms på hyran.

– Idag köper hyresfastighetsbolagen in material som man sedan inte kan göra avdrag på. Om man istället skulle kunna införa en låg moms för hyresfastighetsbolag – och göra den avdragsgill – så skapar man helt andra marginaler. Hyresrätten blir en mer attraktiv investering, och det innebär dessutom lägre hyreskostnader på sikt, säger Martin Hofverberg.

  •  Skattebefria underhållet för hyresvärdarna

Underhåll ingår i hyran – men det finns ingen mekanism som gör att hyresbolag lägger undan till underhåll. Gör man det kommer det att beskattas som vinst. Det vill Hyresgästföreningen ändra på.

– Under 90-talet fanns det en möjlighet att parkera en del av hyran i en fond, den skattades då inte som vinst. När man väl skulle genomföra underhållet så fanns det pengar att ta av. Hyresvärdarna kunde enklare planera sitt underhåll, dessutom kunde de undvika kraftiga hyreshöjningar i samband med dessa. Det här vill vi återinföra för att på så sätt motverka höga hyreshöjningar vid renovering, säger Martin Hofverberg.

  • Inför rotavdrag för hyresgäster

 Äger man sitt boende kan man varje år få en viss summa i rotavdrag för renoveringsarbete. Hyresgästföreningen vill att något liknande ska finnas för varje hyresgäst. Det skulle med andra ord gå att få avdrag på stora investeringar som renovering eller upprustning av lägenheten.

– Som det är idag måste hela hyresrättsbeståndet rustats upp med hyreshöjningar, det finns inga utomstående pengar för det. Om ägt boende får en del av kostnaden täckt så borde hyresgästerna också få dra nytta av samma fördel, avslutar Martin Hofverberg.