Så räddar vi den svenska hyresmarknaden

Det är brist på hyresrätter i Sverige. Lösningen på problemet är att boosta nyproduktionen. Här är Hyresgästföreningens förslag på hur det kan byggas fler hyreslägenheter i Sverige.

För att få en hyresrätt i Sverige i dag krävs det antingen att du stått i bostadskö i många år, eller att du har en stor dos tur. Att det finns för få hyresrätter i förhållande till människor som söker bostad beror på att det byggs för få nya hyresrätter och på att så många lägenheter har ombildats till bostadsrätter. Fram till 1994 byggdes i snitt 47 000 bostäder per år. Efter det har byggandet sjunkit till omkring 24 000 nya bostäder per år.

– Det beror på att Sverige fram till 1994 hade en statlig finansiering med förmånliga lån till byggandet av hyresrätter. Det fanns räntebidrag och andra finurliga system som höll uppe byggtakten. I och med att det kom ut en strid ström av bostäder löste sig dels bostadsbristen och dels kunde hyrorna hållas på en rimlig nivå, säger Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen.

Staten behöver ta ansvar

Det som hände 1994 var att staten behövde sanera statsfinanserna och då plockade de bort de statliga stöden till bostadsbyggandet för att kunna balansera budgeten. Numera betalas bostadsbyggandet av privat finansiering genom banker, företag och kommunala bolag. Det har lett till att bostadsbyggandet har sjunkit, eftersom det inte har varit tillräckligt lönsamt att bygga hyresrätter.

– Sverige har gått från en bostadsmarknad som på 90-talet var i balans till en bostadsmarknad som i dag är i kris säger Martin Hofverberg, och fortsätter:

– Vi i Hyresgästföreningen anser att staten måste ta ett större ansvar för att det ska byggas fler hyresrätter. Det kan till exempel göras genom att staten går in med förmånliga lån. Sverige har en rekordlåg statsskuld men rekordhöga privata skulder. Vi är ganska ensamma om att låta hushållen bekosta allt när det kommer till nyproduktion, genom sparade pengar, lån inom familjen eller av banken, samt förstås höga hyror.

80 000 nya hyresrätter behöver byggas per år

Den senaste tiden har det dock skett ett trendbrott när det kommer till byggandet av nya bostäder. I år kommer det att byggas färdigt omkring 60 000 nya bostäder. Men enligt Boverket behöver det byggas ännu fler, närmare bestämt 80 000 bostäder om året fram till 2025 för att täcka svenskarnas bostadsbehov. En lösning på problemet är att staten prioriterar nyproduktion av hyreslägenheter för att på så sätt få en bostadsmarknad som är i balans.

– Det är en vilja som vi behöver se från alla politiska partier. Dagens system med privat finansiering håller inte och det måste göras om. Vi i Hyresgästföreningen försöker påverka politikerna i detta.

Dyrare att bygga hyresrätter

En anledning till att det inte är lika lockande att bygga hyresrätter som bostadsrätter är att skattesystemet som finns i dag gynnar bostadsrätter och missgynnar hyresrätter. Ägare och förvaltare av bostadsrätter kan göra ränte- och rot-avdrag, vilket sammantaget har kostat svenska skattebetalare 25 miljarder förra året. Men Hyresgästföreningen har en plan som gör att fastighetsägare av hyresrätter skulle kunna komma billigare undan – nämligen att sätta en låg och avdragsgill moms på hyran. Det låter krångligare än vad det är.

– Kort förklarat innebär det att det inte skulle bli lika dyrt för fastighetsägaren att köpa in till exempel nya tvättmaskiner till fastigheten eller att rusta upp den. Att momsen är avdragsgill gör att det inte blir dyrare för hyresgästen, däremot underlättar det för fastighetsägaren, säger Martin Hofverberg.

Ett annat förslag är att införa så kallade skattefria underhållsfonder. Det fanns fram till början av 90-talet och innebar att fastighetsägare kunde lägga undan en summa pengar till underhåll, som reparationer eller upprustning.

– Fastighetsägaren kunde parkera en summa pengar utan att behöva skatta för dem. Om fastighetsägaren i dag lägger undan pengar beskattas det som vinst och då är det inte lika lockande att göra det. I stället betalas upprustningen oftast direkt av hyresgästen som bor just där och då, i form av höjda hyror. Med skattefria underhållsfonder kan fastighetsägaren lägga undan pengar för reparationer och hyresgästen slippa chockhöjningar av hyran.

Negativt med ombildning till bostadsrätter

Men det är inte bara den låga nybyggnadstakten som sätter käppar i hjulet för hyresrättsmarknaden – den stora ombildningsvågen har också lett till att antalet tillgängliga hyreslägenheter har minskat.

– Mellan år 2000 och 2016 byggdes det 150 000 hyresrätter. Under samma period ombildades 180 000 hyresrätter till bostadsrätter. Det är ett stort problem att det hela tiden försvinner lägenheter till bostadsrättsmarknaden, säger Martin Hofverberg.

Hyresgästföreningens lösning på det är att se över ombildningslagen och göra det svårare att ombilda hyresrätter.

– Det är ett konkret sätt som skulle göra att färre lägenheter ombildas och ge fler människor möjlighet att bo i hyresrätter. Sedan hänger det såklart också ihop med skattevillkoren och den extremt låga boräntan som fått bostadsrättspriserna att sticka iväg. Men ombildningslagen driver ombildning i dag – och den går att förändra.