Stoppa försäljningarna av Tunabyggens bostäder!
Borlänge kommun står i skrivande stund i begrepp att besluta om klartecken för AB Stora Tunabyggen att sälja 762 hyreslägenheter - 762 hyresgästhushålls hem. Detta är den tredje stora försäljningen av lägenheter från Tunabyggen. Hyresgästföreningen är emot försäljningen på grund av de långtgående negativa konsekvenser den kommer att få – för Borlänges bostadsförsörjning, för Tunabyggens förutsättningar att fullgöra sitt allmännyttiga uppdrag, för Tunabyggens ekonomi och för hyresgästernas boendevillkor och boendekostnad. I denna text utvecklar vi argumenten bakom vår ståndpunkt.
Tunabyggen misslyckas med sitt uppdrag
Enligt lag har Borlänge kommun ansvar för att alla kommunens invånare har en bostad - ett hem. Det främsta verktyget i kommunens fullgörande av detta bostadsförsörjningsuppdrag är dess kommunala bostadsföretag, Tunabyggen, vars allmännyttiga uppdrag i detta avseende anges i lagen som det grundläggande syftet med företagets verksamhet.
Om Tunabyggen tillåts fortsätta begränsa sin storlek genom försäljningar, begränsas också Tunabyggens möjligheter att fullgöra det uppdraget. Detta medför att Borlänge kommun får svårare i framtiden att styra och hantera den lokala bostadsmarknadens utveckling så att den går i par med kommunens utveckling i övrigt.
Ekonomisk utförsbacke vid en försäljning
De bostäder som tidigare sålts och som nu diskuteras för försäljningar är i huvudsak äldre bostäder. De har förhållandevis låga hyror och bra driftsekonomi samtidigt som de är lågt skuldsatta, har lägre bokförda värden och därmed låga kapitalkostnader. Dessa fastigheter står för en avgörande del av Tunabyggens vinstmarginaler.
När Tunabyggen säljer sådana fastigheter förmår Tunabyggen inte minska driftskostnaderna i samma utsträckning som företaget minskar sina hyresintäkter. Följden blir en starkt försämrad kostnadsbild för de fastigheter företaget har kvar och därmed motsvarande försämrat resultat i Tunabyggen som helhet. Ett sämre resultat leder sedan på sikt till att ekonomin urholkas. Denna effekt blir så mycket större när Tunabyggen sedan bygger nya bostäder i andra änden som på grund av höga produktionskostnader kommer att gå back under flera år och bidra till den försämrade avkastningen. Att vi har rätt i ovanstående bekräftas av effekterna från de tidigare genomförda försäljningarna.
Invändningen mot ovanstående skulle vara att reavinsterna från försäljningarna ger Tunabyggen möjligheten att parera dessa effekter. Men den verkan är endast temporär. Och vi har dessutom sett att reavinsterna från tidigare försäljningar till stor del förts över till kommunen och därmed inte haft den kapitalstärkande effekt för Tunabyggen som varit avsikten. Slutresultatet av försäljningarna blir därmed ett Tunabyggen med avsevärt sämre ekonomiska förutsättningar att hantera det underhållsbehov och det nybyggnationsbehov som försäljningarna skulle bidra till att lösa.
Risk för oseriösa köpare
Erfarenheter från försäljningar av hyresbostäder från allmännyttor på övriga orter i landet visar på att de främsta intressenterna av orenoverade äldre hyresfastigheter antingen är större privata fastighetsägare vars affärsidé är att köpa upp billiga fastigheter med lägre hyror för att sedan genom överrenoveringar driva upp hyrorna, avkastningen och marknadsvärderna. Målet är enbart att tjäna mesta möjliga pengar så fort som möjligt. Dessa aktörer är sällan eller aldrig ett långsiktigt bra tillskott till en kommuns hyresbostadsmarknad och dess utveckling. Eller också är köparen nytillskapade investeringsföretag med en övertro på sin förmåga att äga och förvalta hyresfastigheter, vars tillkortakommanden kommer att visa sig i form av sämre underhåll, sämre förvaltningsförutsättningar och därmed sämre boendevillkor för hyresgästerna.
Tunabyggen och Borlänge kommun har haft stor tur vid de tidigare försäljningarna då man funnit etablerade privata fastighetsägare med en seriös och långsiktig ambition med sitt fastighetsägande på grundval av professionella förvaltningsorganisationer med god kvalitet gentemot hyresgästerna. Men erfarenheter från försäljningar på andra orter visar att dylika köpare är sällsynta och det finns en överhängande risk att den förestående planerade försäljningen inte kommer att kunna få en lika lyckosam utgång denna gång. Är man verkligen beredd att ta vilken risk som helst? Är det verkligen försäljning till vem som helst för snabba reavinster som ska gå före det som är långsiktigt bäst för Borlänges bostadsmarknad som helhet?
Sämre villkor och högre hyror för hyresgästerna
En genomgående trend när kommunala allmännyttiga bostadsföretag säljer sina bostäder är att hyresnivåerna på orten stiger. Detta sker dels genom att de privata fastighetsägare som köper vanligtvis har krav på högre hyresnivåer, både för orenoverade lägenheter som vid renoveringar. Men det sker också genom att det kommunala bostadsföretaget försöker kompensera den försämrade ekonomin i företaget som blir efter försäljningen genom högre hyreskrav över tid. Samtidigt riskerar den försämrade ekonomin i allmännyttan leda till sämre underhåll och lägre kvalitet i den löpande förvaltningen. Slutnotan för hyresgästerna både i de lägenheter som säljs och de lägenheter som det allmännyttiga bostadsföretaget har kvar blir högre hyror och sämre boendevillkor och lägre boendestandard. Ovanstående ser vi redan tydliga exempel på i kölvattnet av Tunabyggens tidigare försäljningar.
Hyresglidningar på Borlänges hyresmarknad riskerar också att göra fler hyresgäster beroende av olika former av kommunalt försörjningsstöd, varför kostnader för effekterna av försäljningarna i förlängningen kan komma att belasta kommunens ekonomi.
Vi står från Hyresgästföreningens sida till förfogande för fortsatta konstruktiva samtal kring hur vi gemensamt – Borlänge kommun, Tunabyggen och Borlänges privata fastighetsägare – kan skapa långsiktigt goda förutsättningar för bostadsmarknaden i Borlänge. Men utan förödande försäljningar av allmännyttiga hyreslägenheter som Tunabyggen bättre behöver för att klara sitt framtida uppdrag.