Information om cookies

Vi använder cookies för att ge dig en bättre webbupplevelse och för att mäta hur webbplatsen används. Vad hanterar vi för data

Argumenterar
Mostphotos

Argument för och emot marknadshyror

Vad är de vanligaste argumenten för och emot marknadshyror? Här har vi samlat de vanligaste argumenten i debatten. Vi bemöter även argumenten för marknadshyror.

”Fler hyresrätter kommer att byggas”

Argument: Med större frihet att sätta hyran efter vad marknaden tål, och utan risk för prövning i domstol, kommer fler fastighetsägare att vara villiga att investera i nyproduktion.

Vårt svar: De flesta bedömare menar att skillnaden i utbud mellan dagens hyressättning, inklusive möjligheten att sätta s k presumtionshyror (hyror efter kostnadskalkyl där hyran inte kan prövas) och ett system med marknadshyror är försumbar. Tidigare statliga utredningar (Hyran vid nyproduktion – en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra (SOU 2017:65)) skrev i sitt betänkande: ”Hyressättningen verkar dock inte vara den avgörande faktorn för om en fastighetsägare väljer att producera hyresbostäder. Det är därför troligt att en utvecklad modell om presumtionshyra endast i begränsad utsträckning kan bidra till en ytterligare ökad produktion av hyresbostäder.”

När Hyresgästföreningen har undersökt hinder för bostadsbyggande genom enkäter till byggaktörer, har vi kunnat konstatera att ingen av de som besvarat enkäten uppger att en omställning till marknadshyror skulle lösa de problem man upplever. Tvärtom uppges det vara ett problem i sig att många människor inte har råd att efterfråga det som byggs i dag – hyrorna är helt enkelt för höga.

Sveriges Allmännytta har nyligen låtit Evidens skatta effekten av fria hyror utifrån relevant data och statistik där man gör en analys och diskuterar troliga effekter av fri hyressättning i nyproduktionen av hyresbostäder i 59 kommuner av olika storlekar och i olika delar av landet. Analysens slutsats är i korthet att fria hyror ger ingen eller liten effekt på nyproduktion i de kommuner som studerats.

När Boverket gjorde en, förvisso omdiskuterad, nationalekonomisk analys av bruksvärdessystemets samhällskostnader, menade man att det inte främst var gällande nyproduktion som dagens hyressättning hämmade hyresmarknaden, utan gällande allokering, dvs hur lägenheterna fördelas i befintligt bestånd.

Sammantaget kan man konstatera att dagens system, och då inte minst presumtionshyressystemet, medger kostnadstäckning inklusive en skälig avkastning i nyproduktionen, samt skydd mot risken att få hyran prövad i 15 år. Få bedömare tror att ytterligare liberalisering skulle göra mycket för nyproduktionen.

”Bättre nyttjande av beståndet, dvs vi tränger ihop oss”

Argument: Med marknadshyror går hyrorna upp på orter med bostadsbrist. Hyresgästerna kommer då att försöka minska på ytan för att ha råd med den högre hyran, genom att flytta till mindre eller flytta ihop. Det innebär att vi nyttjar det befintliga beståndet mer effektivt, och färre bostäder behöver byggas.

Vårt svar: På den här punkten finns det mindre oenighet mellan förespråkare och motståndare gällande verklighetsbeskrivningen. Vi kan också konstatera att högre hyror sannolikt skulle leda till att de som inte har råd tränger ihop sig. Men på grund av inkomstskillnader kommer det se lite olika ut för olika hushåll. Inkomst kommer i högre utsträckning än idag att bestämma din möjlighet att få en tillräcklig boendestandard. Bostadsbeståndets kvadratmetrar är heller inte en abstrakt massa som kan nyttjas mer effektivt, där en individ går från att bo på 35 kvadratmeter till 30, utan har sin grund i faktiska lägenheter. Det är alltså inte säkert att det finns mindre lägenheter att tillgå för alla som behöver.

Utöver själva sakförhållandet har vi själva värderingen, dvs är det något odelat positivt att det befintliga beståndet skulle nyttjas mer effektivt? Vi har under många år sett trångboddhet som någonting att bekämpa och bygga bort. En tillräcklig bostadsyta per person är något vi ser som en rättighet och grunden för ett värdigt liv.

Redan idag har hyresgäster minst antal kvadratmeter per person till sitt förfogande.

Boende i småhus har i snitt ett boendeutrymme på 41 kvadratmeter. I flerbostadshus har man något mindre utrymme per person, med 39 kvm för hushåll i bostadsrätt, och 34 kvm för hushåll i hyresrätt. Skillnaden mot bostadsrätt avspeglar en verklighet där hyresgäster rent generellt har lägre inkomst än boende i bostadsrätt.

”Ökad rörlighet, dvs fler människor kommer flytta oftare”

Argument: Om hyran hela tiden anpassas mot marknadsläget så kommer folk att flytta när den inte längre har råd, vilket leder till högre rörlighet. Det kanske blir för dyrt för dig att bo där du bor nu, men det kommer hela tiden ut nya kontrakt i lägen och storlekar som du har råd med istället.

Vårt svar: Här skiljer sig inte verklighetsbilden åt mellan förespråkare och motståndare till marknadshyror. Marknadshyror och tidsbegränsade kontrakt skulle sannolikt leda till högre rörlighet, och att fler tvingas flytta oftare, även mot deras vilja.

Här är det istället synen på hyresrätten som skiljer sig mellan förespråkare och motståndare till marknadshyror. Där förespråkarna för marknadshyror tenderar att se hyresrätten som ett tillfälligt boende, för studenter, tillfälliga vistelser och mellanperioderna i livet, ser vi på Hyresgästföreningen hyresrätten som ett fullgott alternativ för hela livet. Det kräver lagstiftning som skänker trygghet och stabilitet, som besittningsrätten, bruksvärdes- och förhandlingssystemet, och det gör att folk inte flyttar lika ofta som annars.

Till saken hör att hyresgäster är den grupp i samhället som, trots detta, flyttar oftast.

Rörlighet efter upplåtelseform (definierad som antalet flyttar i procent av beståndet)

Hyresrätt: 18 %

Bostadsrätt: 12 %

Småhus: 8 %

”Bostadsköerna försvinner”

Argument: Om marknadshyror införs så försvinner de långa köerna i landets tillväxtorter.

Vårt svar: Det stämmer. Om lägenheter förmedlas efter betalningsförmåga slutar vi därmed att förmedla lägenheter efter kötid. Det gör däremot inte att bristen försvinner, den kommer bara att fördelas annorlunda. Idag blir det utan en lägenhet som saknar kötid, kapital eller kontakter. I ett system med marknadshyra blir den utan som saknar kapital, kontakter eller en hög inkomst. Lösningen på bostadsbristen är att se till att det byggs tillräckligt, så att alla som behöver får någonstans att bo.

”Ombildningar till bostadsrätt skulle upphöra”

Argument: Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt drivs av att en bostadsrättsförening och dess medlemmar kan kapa åt sig skillnaden mellan bruksvärdeshyran och värdet på den framtida bostadsrätten, som ju sätts på en marknad. Detta har, särskilt i attraktiva lägen, resulterat i en utarmning av hyresbeståndet som övergått till bostadsrätt.

Vårt svar: Ombildning av särskilt privata hyresrätter i Stockholms innerstad, är bland annat en konsekvens av en skev hyresstruktur, vilket skapat möjlighet till stora vinster för de som ombildat. Här ger vi alltså förespråkarna för marknadshyror till hälften rätt. Vår målsättning har länge varit att genomföra så kallad systematisk hyressättning i Stockholms stad, något vi har på många andra orter, där bland annat läge ska få större genomslag i hyressättningen.

Men ombildningarna av privata hyresrätter till bostadsrätt är inte endast en konsekvens av tillämpningen av hyressättningssystemet, utan också en konsekvens av skattesystemet som under många år har gynnat ägt framför hyrt genom generösa avdragsmöjligheter. Därtill, under tider med stark värdetillväxt i det ägda boendet är bostadsrätt attraktivt för möjligheten till framtida vinster, något som hyresrätten aldrig kan erbjuda den boende.

Sammanfattningsvis kan man konstatera att ombildning från privat hyresrätt till bostadsrätt framförallt har varit ett fenomen på Stockholms hyresmarknad, och en konsekvens både av hyressättning och skatteregler. Med en annan tillämpning av hyressättningssystemet, genom så kallad systematisk hyressättning där läge tillåts spela större roll inom ramen för bruksvärdessystemet, samt en skattereform för rättvisa villkor, skulle sannolikt det ekonomiska intresset för ombildningar minska drastiskt.

Vanligaste argumenten emot marknadshyror

”Det blir dyrare att bo”

Argument: Med marknadshyror finns det inget att sätta emot en hyresvärd som vill höja hyran när det råder bostadsbrist, vilket gör att hyrorna blir högre än under bruksvärdes- och förhandlingssystemet. Det har flera utredningar kommit fram till, både Finanspolitiska ramverket, Ramboll på uppdrag av Hyresgästföreningen, och Timbro. Det råder alltså en bred enighet om den verklighetsbeskrivningen.

”Hyresrätten blir en mer otrygg boendeform”

Argument: Med marknadshyror försvagas besittningsskyddet. Det kan finnas kvar i juridisk mening, men försvagas de facto av hyresvärdens ökade möjligheter att höja hyran. I länder med marknadshyror är det vanligt med tidsbegränsade kontrakt, vilket gör hyresrätten till en tillfällig boendeform och inte ett långsiktigt boende. I länder där hyresmarknaden är relativt oreglerad är den också relativt liten, vilket visar att de flesta boende söker trygghet, och därmed till boendeformer som kan ge den tryggheten.

”Segregationen ökar”

Argument: Forskning visar att den inkomstmässiga segregationen minskar av bruksvärdes- och förhandlingssystemet, då den möjliggör för den som har lägre inkomster att efterfråga boende som annars hade varit för dyrt. Den etniska segregationen är däremot hög också i hyresbeståndet, då nyanlända eller invandrade sällan har särskilt mycket kötid. Med marknadshyror skulle den inkomstmässiga segregationen öka och mer likna som det ser ut i bostadsrättsbeståndet.

Här bör nämnas att bruksvärdes- och förhandlingssystemets syfte inte är att minska segregationen, däremot kan minskad segregation vara en (lyckosam) konsekvens av systemet. Syftet med vår modell på hyresmarknaden är att ge ett tryggt boende med förutsägbara boendekostnader, och att sätta hyror utefter hyresgästernas generella värderingar. 

”En ekonomisk belastning för det gemensamma”

Argument: Med marknadshyror kommer fler hushåll att tvingas in i bidragsberoende, och hyreskostnader vältras därmed över på det offentliga, i form av bostadsbidrag.

Också förespråkare för marknadshyror erkänner att bostadsbidraget skulle behöva öka för att möta de högre hyror som marknadshyror skulle innebära. Det anses mer ”träffsäkert” att hjälpa vissa med bidrag istället för att vi håller nere hyror för betydligt fler hushåll. I Finland har notan för marknadshyror landat på i skrivande stund 20 miljarder kronor, i en befolkning som är hälften av Sveriges. Motsvarigheten för oss skulle alltså vara 40 miljarder, och det ska jämföras med att vi idag lägger knappa 10 miljarder i bostadsbidrag och bostadstillägg för pensionärer. Marknadshyror blir alltså en förmögenhetsöverföring till fastighetsägarna, som sen skjutsas vidare till det offentliga. Vi menar att det finns bättre sätt att använda pengarna, t ex på att investera i rimligt prissatta hyresrätter som fler kan efterfråga.