Europeiska exempel visar bristen med social housing

2020-12-10

Europeiska förlagor visar bristen med social housing

Under hösten påbörjades arbetet i den statliga utredningen om fri hyressättning i nyproduktion. Allt i enlighet med Januariavtalet. Därmed har debatten om marknadshyror gått in i en ny fas. Samtidigt passade Liberalerna understödda av Centerpartiet på att föreslå en ny boendeform genom vilken svenska kommuner ska kunna omvandla kommunala hyresrätter till behovsbostäder förmedlade endast till de mest utsatta i samhället.

Den här typen av lösningar är ingen nyhet utan något vi ofta exponeras för av våra europeiska samarbetspartners. Just denna kontinentala europeiska lösning bestående av de två samverkande komponenterna marknadshyra och ”social housing” är dock något Sverige på senare tid upplevt ett ökat tryck från EU för att införa. Marknadshyror lyfts ofta fram som den allena saliggörande lösningen på bostadsbristen och för att öka nyproduktionen av hyresrätter. Samtidigt pressar starka krafter på för att driva fram en gemensam europeisk modell för hyresreglering och ”social housing” inom ramen för den sociala pelaren som EU just nu arbetar med implementeringen av.

Problembeskrivningen av bostadsmarknaden bland den Europeiska unionens medlemsstater är ofta likartad med utbredd bostadsbrist, höga hyreskostnader, trångboddhet och hemlöshet. Dessutom har hemlösheten och annan social utsatthet ökat dramatiskt som en direkt följd av den ekonomiska kris som är följden av Coronakrisen. Trots att problemen är likartade har alla Europeiska unionens medlemsstater historiskt utvecklat särpräglade bostadsmarknader med lösningar anpassande efter deras särskilda behov. Därför kan lösningarna varken kopieras mellan länderna, eller dikteras från supranationell EU-nivå.

För att illustrera detta skulle vi därför vilja peka på några europeiska exempel och samtidigt ställa oss frågan vad som skulle hända om vi helt sonika lyfte in dessa i en svensk kontext?

Berlins bostadsmarknad

Under det sena 90- och början av 00-talet var Berlin känt som en bostadsmarknad präglad av balans och måttliga hyreshöjningar. Men på senare år har ökad inflyttning i kombination med att nybyggnationen inte lyckats hålla samma takt medfört en ökande bostadsbrist parat med kraftiga hyreshöjningar.

Likt det ovan nämnda förslaget om behovsbostäder har Berlins myndigheter därför genom hyresrestriktioner försökt reglera hyresökningarna. Detta har dock inte haft avsedd effekt och därför har delstatsregeringen nyligen föreslagit ett femårigt hyresstopp med ett tak för den maximala hyran som ska få tas ut.

Eftersom politiker är beroende av sina väljare och gärna vill undvika skattehöjningar står valet mellan att skjuta till offentliga medel för att hålla hyrorna nere, eller att helt sonika underfinansiera behovsbostäderna. Politiker prioriterar helt enkelt ofta starka utgiftskoalitioner för frågor som omfamnas av breda väljargrupper, som exempelvis föräldraförsäkring. Alltmedan riktade subventioner eller förmåner som inte har inte lika starka utgiftskoalitioner då färre träffas, och som direkt effekt nedprioriteras. Ett exempel på det senare är behovsbostäder som regelmässigt underfinansieras.

Exemplet Nederländerna

Den nederländska bostadsmarknaden är ett annat exempel. Den globala finanskrisen 2008 slog här hårdare än på många andra västeuropeiska bostadsmarknader.

Från att ha haft en bred målgrupp påminnande mycket – om än inte helt identisk med den svenska allmännyttan – har den sociala hyressektorn på senare år blivit mer inriktad på att erbjuda boende endast åt de grupper som har de lägsta inkomsterna. Exempelvis förväntas fastighetsägare att reservera en förutbestämd andel av sina lediga hyresbostäder till hushåll med en inkomst liggande under 1 900 Euro/månad (ca 20 000 kronor).

Dessa allt mer omfattande begränsningar i tillgängligheten för olika inkomstgrupper har haft den direkta effekten att en geografisk segregering och att områdena med större andel behovsbostäder ofta befolkas av personer utan arbete och inkomst blivit vanligare.

En sådan uppdelad hyresmarknad medför stora problem för hushåll som har inkomster i gränslandet kring 1 900 Euro. Ofta hamnar de i en situation där de befinner sig mellan två stolar; de kan p.g.a. sin inkomst inte få tillgång till behovsbostäder, men samtidigt har de inte heller möjlighet att hyra bostäder i det övriga bostadsbeståndet eftersom det där råder marknadsprissättning och hyrorna är för dyra för deras plånbok. Men den här typen av uppdelad hyresmarknad medför också att gränser måste dras mellan de som ska få och de som inte ska få. Detta öppnar potentiellt upp för godtycke och paternalism, men göder också indignation hos de som hamnar just ovanför gränsen såsom den för tillfället definieras.

Wienmodellen

Ett annorlunda exempel är Wien, Österrikes huvudstad. Här byggdes strax efter andra världskriget tiotusentals kommunala bostäder och stiftelseägda bostäder med ett gemensamt syfte, nämligen att användas för allmännyttiga ändamål. Resultatet idag är att det finns omkring 220 000 allmännyttiga bostäder i Wien – cirka en fjärdedel av stadens totala antal bostäder.

Dessa bostäder är av social karaktär, men inte reserverade endast för de med de lägsta inkomsterna. Inkomstgränserna för att få tillgång till dessa bostäder är satta generöst vid 3 200 Euro (cirka 35 000 kronor) netto per person och månad för en ensamstående. I Wien är alltså behovsbostäder inte avsedda endast för de allra mest utsatta, utan för arbetare eller i viss mån medelklass också.

Idag innehar allmännyttan och de olika stiftelserna 60% av bostadsbeståndet och 80% av hyresrätterna i Wien. Detta har självklart också haft effekter på prisnivån inom den återstående hyresmarknaden, vilken i jämförelse med andra europeiska storstäder har markant lägre kostnad per kvadratmeter yta. Att replikera Wienmodellen skulle kräva massiva insatser och involvera det offentliga som den stora spelaren på bostadsmarknaden. Men samtidigt visar modellen på hur behovsbostäder kan spela en stor roll för breda segment av befolkningen genom att erbjuda rimligt prissatta bostäder.

Norges bostadsmarknad

Vår nära granne Norge har sedan andra världskriget haft en bostadspolitik präglad av ett väldigt starkt ägarfokus. Drivkraften har varit att så många som möjligt ska äga sin bostad.

Den norska hyresmarknaden kan i stora delar jämföras med det som i Sverige betecknas som andrahandsmarknaden, och 70 % av de norska hyresgästerna bor också i en bostad ägd av en privatperson. Hyresbostadsmarknaden präglas av marknadshyror och kontraktsperioderna är ofta korta – hälften av alla kontrakt är tillsvidarekontrakt och en tredjedel av kontrakten är på tre år eller kortare löptid alltmedan ungefär en femtedel uppger att de helt saknar kontrakt.

En norsk statlig utredning konstaterade för några år sedan att ”Hyresmarknaden kännetecknas till stor del av det faktum att det är relativt olönsamt att hyra över tid, kontraktstiderna är ofta korta och hyresbostäderna är generellt små och av dålig kvalitet”.

Åt de allra mest utsatta har man i Norge en liten sektor som förmedlar behovsbostäder vilka är strikt behovsprövade av kommunernas sociala myndigheter. I exempelvis Oslo präglas dessa bostäder av ett kraftigt eftersatt underhåll, samtidigt som hyresnivåerna ligger nära marknadshyrorna.

Trots det strikta fokus på det ägda boendet som finns i Norge bor ändå omkring 20% av befolkningen i hyrt boende vilket understryker behovet av en sektor för det hyrda boendet. Frågan är därför närmast vilken hyressektor vi vill ha?

Frankrikes bostadsmarknad

Behovsbostäder i Frankrike erbjuds av organisationer som har anförtrotts av myndigheterna att erhålla denna ”tjänst av allmänt intresse”. Behovsbostäder i Frankrike representerar knappt 20% av det totala antalet bostäder.

Systemet är strikt reglerat, både de sociala aspekterna såväl som regleringen av själva byggnationen av dessa bostäder. Byggnationen av behovsbostäder sker dels genom fristående organisationer, men även direkt av statens eget bostadsdirektorat.

Hyrorna i dessa bostäder baseras på kostnaden för byggnationen minus direkta statliga eller lokala stöd eller skattemässiga fördelar. Men de som har det allra sämst ställt ekonomiskt erbjuds också bostadsbidrag. Samtidigt, om hushållets inkomster skulle öka till den grad att de överstiger de hyrestak som gäller för behovsbostäder, då höjs också hyran i motsvarande grad.

Tilldelningen av behovsbostäder är föremål för strikt begränsning baserat på inkomsttak, vilka bestäms centralt men som tillåts variera beroende på var bostaden är belägen. Under de senaste årtiondena har andelen av extremt fattiga hushåll ökat och numera är närmare 35% av hushållen i behovslägenheter i denna kategori.

Behovsbostäderna i Frankrike är sannolikt vad många svenskar skulle uppfatta som just ”social housing”. Det franska exemplet visar också på effekten av strikt central reglering kombinerat med vad höga bostadspriser på marknaden i övrigt innebär, nämligen en knivskarp segregation på bostadsmarknaden. Men även ett exempel på hur ”services for the poor often are poor services” då oavsett behoven en så strikt reglerad behovssektor alltid underfinanseras.

Genom att titta utanför våra gränser får vi möjligheten att lära och inspireras av andra. Men, som framgår av exemplen ovan står lösningen till den svenska bostadsmarknaden inte att finna i varken fler eller färre hyresregleringar. Exemplen vi presenterat pekar snarare på hur fri hyressättning tillsammans med ökad detaljstyrning enbart är ett recept på hur man skapar nya sociala problem och med en ökad segregation på köpet.

Den generellt låga kunskapsnivån om det svenska hyressystemet medför att beslut tagna av Europeiska unionen ofta baseras på förutsättningarna i länder som Tyskland och Nederländerna. Därför riskerar gemensamma beslut inom bostadspolitiken medföra att svenska hyresgäster drabbas av regleringar som varken passar eller rent av direkt hotar det svenska hyressystemet.

Det svenska systemet på hyresmarknaden, där fastighetsägare och hyresgäster själva eller genom ombud förhandlar om hyran, skapar en sammanhållen hyresmarknad oberoende av inkomst och livssituation. Istället för beslut på EU-nivå bör den svenska hyresmarknaden stärkas genom reformer för finansiering och skatter men också genom en återupprättad allmännytta för alla.

Lösningen är inte att fler beslut flyttas över till EU och inte heller att Sverige kopierar andra nationella modeller. Hyresgäst­föreningen står upp för den svenska hyresmodellen och de svenska hyresgästerna, både gentemot EU och nationella initiativ i fel riktning.

Om Hyresgäst­föreningen

Hyresgäst­föreningen är en demokratisk medlemsorganisation för nuvarande och framtida hyresgäster. Vi är politiskt oberoende och över en halv miljon svenska hushåll är medlemmar. Detta gör oss till en av de största folkrörelserna i Sverige och även till den främsta representanten för hyresgäster i landet. Vårt uppdrag är allas rätt till bra bostäder till en rimlig kostnad. Hyresgäst­föreningen förhandlar för alla hyresgäster som behöver vår hjälp – vi representerar nio av tio hyr da hushåll i den kollektiva förhandlingsprocessen.

Varje år bistår organisationen mer än 100 000 medlemmar genom att förse dem med råd och hjälp gentemot deras hyresvärdar. Cirka 10 000 medlemmar har också valt att engagera sig som förtroendevalda i organisationen.