Hyra ut i andrahand

Både du och din andrahandshyresgäst ska känna er trygga när du hyr ut din lägenhet i andra hand. Vi ger dig den vägledning du behöver.

Det finns en mängd saker du måste tänka på när du hyr ut din lägenhet i andra hand. Desto mer du har gått igenom med din andrahandshyresgäst ju säkrare kommer ni båda att känna er under tiden.

Tänk på när du ska hyra ut i andra hand:

  • Skaffa dig värdens tillstånd för att hyra ut i andra hand.
  • Skriv ett andrahandskontrakt.
  • Om du tänker hyra ut längre än två är ska du ta fram en skriftlig överenskommelse med andrahandshyresgästen om att hen avstår från besittningsskyddet.
  • Gör en inventarieförteckning
  • Notera skador och brister i lägenheten. Gärna genom att fotografera eller filma.
  • Försäkra dig om att hen kan betala hyran.
  • Ta inte ut för hög hyra – du kan tvingas betala tillbaka den.

Se till att ha värdens tillstånd för att hyra ut i andra hand

Du måste ha värdens tillstånd för att hyra ut lägenheten i andra hand. Begär tillstånd från värden i god tid före det datum som andrahandsuthyrningen är tänkt att börja gälla. Tillståndet bör vara skriftligt. Visserligen gäller ett muntligt avtal, men om det uppstår oenighet kan det vara svårt att bevisa i efterhand vad du och din hyresvärd har kommit överens om. Ansök om tillstånd från värden genom att fylla i och skicka in blanketten Ansökan om samtycke till andrahandsuthyrning (pdf 27,6 kB).

Om du hyr ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens tillstånd riskerar du att bli uppsagd. Tänk på att ett tillstånd bara gäller för den person som du har ansökt om att få hyra ut till. Om du får en ny hyresgäst behöver du ett nytt tillstånd från värden.

Om uthyrningstiden av någon anledning behöver förlängas, måste du få ett nytt tillstånd från hyresvärden. Även det bör vara skriftligt och klart i god tid. Om andrahandshyresgästen bor kvar när tiden för det gamla tillståndet har gått ut, räknas det som olovlig uthyrning i andra hand.

Om du är medlem hos oss kan vi hjälpa till med din ansökan.

Om hyresvärden säger nej

Om din hyresvärd säger nej till att hyra ut lägenheten i andra hand kan du ansöka om tillstånd i hyresnämnden. För att få hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning krävs att du som hyresgäst har så kallade "beaktansvärda skäl" för att hyra ut i andra hand.

Skäl som ofta godkänns av hyresnämnden är:

  • Studera på annan ort
  • Tillfälligt arbete på annan ort (där du avser att flytta tillbaka)
  • Längre utlandsvistelse
  • Flytta ihop med någon på prov
  • Vård på sjukhus eller liknande

Hyresvärden kan också neka en uthyrning i andra hand om det finns välgrundade misstankar om att andrahandshyresgästen inte är skötsam. Däremot kan värden inte neka en uthyrning i andra hand på grund av andrahandshyresgästens eventuella oförmåga att betala hyran. Hyran är alltid ditt ansvar, det vill säga förstahandshyresgästens. Det är du som är skyldig att se till att hyras betalas in.

Om du får tillstånd från hyresnämnden, brukar det gälla för en viss tid och ibland vara förenat med vissa villkor exempelvis att ordna med ett ombud med fullmakt som kan företräda förstahandshyresgästen och ta emot uppsägningar för hyresgästens räkning.

Skriv ett andrahandskontrakt

Se till att upprätta ett skriftligt hyresavtal för andrahandsuthyrning (pfd 63,4 kB) som gäller mellan dig som hyr ut och den som ska hyra lägenheten i andra hand. Du och andrahandshyresgästen ska ha var sitt exemplar. Dessutom brukar hyresvärden vilja ha en kopia.

Den som hyr i andra hand får besittningsskydd efter två år

Det är viktigt att du gör en skriftlig överenskommelse med andrahandshyresgästen om att hen avstår från besittningsskyddet. Det gäller framför allt om andrahandsutyrningen ska pågå mer än två år. Utan ett sådant avtal får den som hyr i andra hand besittningsskydd gentemot dig som förstahandshyresgäst efter två år. Besittningsskydd för en andrahandshyresgäst innebär att hen har rätt att fortsätta bo i andra hand.

Om den som hyr i andra hand har fått besittningsskydd och inte vill flytta ut frivilligt måste du vända dig till hyresnämnden för att få flytta tillbaka till din lägenhet. Hyresnämnden avgör om avtalet om andrahandsuthyrning ska upphöra eller inte. Vanligtvis beslutar hyresnämnden till förstahandshyresgästens fördel, till exempel att hen ska flytta tillbaka till lägenheten eller kan använda den för byte. Men det enklaste är ju att skriva överenskommelsen från första början. Då slipper du allt detta. Den som hyr i andra hand kan däremot aldrig få besittningsskydd gentemot fastighetsägaren.

Du hittar blankett för Överenskommelse om avstående från besittningsskydd – bostad hos hyresnämnden.

Ibland krävs det att hyresnämnden godkänner överenskommelsen för att den ska gälla. Men, det behövs inget godkännande av hyresnämnden i de här vanliga situationerna:

  • Om överenskommelsen träffas när hyresförhållandet har inletts.
  • Om överenskommelsen gäller högst fyra år, och det är fråga om en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus (som inte hyrs ut i affärsmässig verksamhet) och innebörden av överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning om hyresvärden ska bosätta sig där eller överlåta huset.
  • Om det är fråga om en bostadsrättslägenhet som hyrs ut i andra hand och bostadsrättsinnehavaren ska bo i lägenheten eller överlåta den. Överenskommelsen ska även i detta fall gälla högst fyra år.

Gör en inventarielista och notera skador på lägenheten

Om du ska hyra ut lägenheten möblerad så ska det anges på andrahandskontraktet. Du och din hyresgäst bör gemensamt göra en förteckning över alla inventarier (pdf 52,8 kB) som finns i lägenheten, och notera eventuella skador, brister och skavanker (pdf 53,1 kB) som finns på dessa och på lägenheten i övrigt. Fotografera eller filma gärna lägenheten. Inventarielistan skrivs under av båda parter (glöm inte ort och datum). Sedan tar ni var sitt exemplar och bifogar hyreskontraktet. Om du hyr ut din lägenhet möblerad så rekommenderar vi att du tar bort värdefulla föremål ur lägenheten och sådant som har affektionsvärde för dig.

Kolla att hen kan betala hyran

För din egen skull bör du kontrollera att den som hyr i andra hand av dig har en solid ekonomi och saknar betalningsanmärkningar. Eftersom en privatperson kostnadsfritt kan begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året kan du be andrahandshyresgästen ordna en kreditupplysning på sig själv. På en kreditupplysning kan du se eventuella betalningsanmärkningar.

Ange på andrahandskontraktet vilken hyra ni har kommit överens om. Skriv också in att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten. Höjs hyran under tiden lägenheten hyrs ut ska alltså även andrahandshyran justeras.

Se till att andrahandshyresgästen betalar hyran direkt till dig som hyr ut lägenheten. Eftersom du som förstahandshyresgäst är ansvarig för lägenheten kan du bli uppsagd om andrahandshyresgästen slarvar med hyran. Vi på Hyresgästföreningen rekommenderar att den som hyr i andra hand antingen betalar till förstahandshyresgästen eller till någon som förstahandshyresgästen litar på och har lämnat fullmakt till. På så sätt kan du vara säker på att hyran blir betald i rätt tid till hyresvärden.

Ta inte ut för hög hyra – max 15 procent för möbler och inventarier

Om lägenheten hyrs ut omöblerad får hyran inte vara högre än det du själv betalar till hyresvärden. Är lägenheten möblerad kan du lägga på en summa för att hyresgästen får använda möblerna. Ett skäligt påslag är enligt rättspraxis 10-15 procent av hyran.

Om du tar ut för hög hyra kan den som hyr i andra hand i efterhand vända sig till hyresnämnden för att få hyran hen betalat prövad och kräva tillbaka "överhyran" plus ränta i upp till ett år. Vår erfarenhet är att andrahandshyresgäster oftast vinner sådana ärenden.

Vanliga frågor om andrahand