Andrahandsuthyrning

När du hyr ut en del av, eller hela, din bostad kallas det att du tar in en inneboende, eller hyr ut bostaden i andrahand. Så länge du bor i bostaden har du rätt att skaffa en inneboende utan att det krävs ett godkännande från din hyresvärd. För att få hyra ut i andrahand, det vill säga när du låter någon annan självständigt använda din bostad, behöver du alltid ett tillstånd från din hyresvärd eller från hyresnämnden. I de lagändringar som börjar gälla 1 oktober 2019 skärps reglerna för den som hyr ut otillåtet eller den som tar ut för hög hyra.

 

Frågor och svar

Min hyresvärd säger att jag hyr ut min lägenhet i andrahand, men jag reser bara mycket medan min inneboende alltid är i lägenheten. Vad gäller?

Gränsen mellan en inneboendesituation och en andrahandsupplåtelse kan vara oklar. Du behöver ett tillstånd om du inte använder din lägenhet som din fasta bostad eller som ett nödvändigt bostadskomplement.

För att det ska räknas som ett nödvändigt bostadskomplement ska bostaden användas i samband med arbete eller studier och du ska övernatta i lägenheten 2–3 dagar i veckan alternativt 80–100 dagar per år. Lägenheten ska dessutom ligga utanför pendlingsavstånd från din permanenta bostad.

Om du bor i lägenheten i en större utsträckning än så, behövs inget godkännande från hyresvärden. Om din hyresvärd ändå ifrågasätter uthyrningen är det bra att förklara omständigheterna för dem. 

Jag vill hyra ut i andrahand men min hyresvärd säger nej. Kan jag överklaga?

Om din hyresvärd inte godkänner din ansökan om att få hyra ut i andrahand kan du vända dig till hyresnämnden. Hyresnämnden kan ge sitt tillstånd om du har skäl för uthyrningen.

En förutsättning för att få tillstånd är att du tar ut en skälig hyra. Hyresnämnden kan vilja se en kopia av det andrahandsavtal som upprättats och information om vilken hyra du själv betalar.

Som medlem hos oss kan vi hjälpa dig med processen i hyresnämnden, under förutsättning att det finns lagligt stöd för ditt önskemål att hyra ut i andra hand, och att du är medlem senast när du ansökt om tillstånd från din hyresvärd.

Jag har fått en uppsägning för att jag hyrt ut min bostad utan tillstånd, men borde jag inte först få en varning?

Din hyresrätt förverkas om du utan tillstånd hyr ut din lägenhet i andra hand, och du inte kan visa någon giltig ursäkt. Tidigare skulle hyresgäster ges en möjlighet att rätta sig, men det gäller inte från den 1 oktober 2019.

En giltig ursäkt kan till exempelvis vara att din hyresvärd lämnat felaktig eller otydlig information om kravet på tillstånd vid andrahandsuthyrning.

Om du hyrt ut lägenheten en enstaka gång och det endast pågått en kortare tid, ca en månad, eller om det funnits förutsättningar för dig att få tillstånd till andrahandsuthyrningen om du hade ansökt om det, kan det ha betydelse för situationen.

Hyresvärden måste säga upp avtalet inom sex månader från det att de upptäckte att du hyr ut utan tillstånd. De kan senast säga upp avtalet sex månader efter det att andrahandsupplåtelsen upphört.

Min vän hittade en annons om ett andrahandsavtal där man måste betala 25 000 för att få kontraktet. Är det rätt?

Nej det är inte rätt. En hyresrätt förverkas om en hyresgäst begär särskild ersättning för att upplåta en lägenhet eller ett rum. Förverkandet äger rum redan när ersättning begärs, i det här fallet när de la upp annonsen.

Det är inte grund för uppsägning att betala särskild ersättning för att få hyra en lägenhet eller del av den. Men det kan vara brottsligt.

Jag la ut en annons där jag sökte inneboende. I annonsen bad jag om 10 000 för att teckna avtal. Har jag gjort något fel?

Ja, du får inte begära särskild ersättning för att upplåta en lägenhet, helt eller delvis. Din hyresrätt har förverkats redan när du la ut annonsen och din hyresvärd kan komma att säga upp dig.

Det finns inget krav på att din hyresvärd skickar en rättelseanmaning, alltså en varning, och det spelar inte heller någon roll om du kan visa en giltig ursäkt.

Hyresvärden måste säga upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast fem år efter att den särskilda ersättningen lämnades eller togs emot.

Min pappa hyr ut sin bostad och tar ut dubbla hans hyra. Kan hyresvärden ha synpunkter på det även om andrahandshyresgästen är ok med överenskommelsen?

Din pappas hyresrätt förverkas om han tar emot en oskälig hyra från en andrahandshyresgäst eller inneboende, om han inte kan visa på en giltig ursäkt. En skälig hyra är den hyra din pappa själv betalar plus max 15% om lägenheten är fullt möblerad. Det är också tillåtet att göra överenskommelser om kostnader för el, vatten och fiber om det tillkommer.

En giltig ursäkt kan vara om hyresvärden eller myndighet lämnat felaktig eller oklar information om vilken hyra hyresgästen kan ta ut eller om din pappas hyresvärd vet om vilken hyra han tar ut, utan att invända mot det.

Hyresvärden måste säga upp avtalet inom sex månader från det att de upptäckte att din pappa tagit för hör hyra. De kan senast säga upp avtalet sex månader efter det att andrahandsupplåtelsen upphört.

Vid ringa förseelser, till exempel om det är fråga om uthyrning en kort period eller en mindre avvikelse från skälig hyra, förverkas inte hyresrätten.

Jag ska hyra ut min bostad i andrahand. Vilken hyra får jag ta ut?

När du hyr ut hela din lägenhet andra hand får du inte ta ut högre hyra än den du själv betalar.

Det är tillåtet att göra tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen, max 15 procent av den hyra du betalar. Hur stort tillägg du får göra beror på hur mycket möbler och utrustning som ingår i uthyrningen. Tillägg för el, vatten, fiber och liknande får inte överstiga den faktiska kostnaden för detta.

Det är väldigt viktigt att du inte tar ut för hög hyra då din hyresrätt förverkas om du tar emot en oskälig hyra från en andrahandshyresgäst eller inneboende, om du inte kan visa på en giltig ursäkt.

Min mormor ska hyra ut ett rum i sin lägenhet. Hur vet hon vilken hyra som är rimlig?

Om din mormor vill hyra ut ett rum i sin lägenhet ska hyran motsvara den delen av hennes egna hyra som motsvarar den del av bostaden som hon hyr ut. Har lägenheten till exempel två lika stora sovrum, och din mormor hyr ut ett av sovrummen samt låter den inneboende använda övriga ytor som badrum, kök och vardagsrum kan en rimlig hyra vara högst hälften av hennes egen hyra.

Det är tillåtet att göra tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen, max 15 procent av den hyra du betalar. Lägenheten ska vara fullt möblerad. Tillägg för el, vatten, fiber och liknande får inte överstiga den faktiska kostnaden för detta.

Det är väldigt viktigt att din mormor inte tar ut för hög hyra då hennes hyresrätt förverkas om hon tar emot en oskälig hyra från en inneboende och inte kan visa på en giltig ursäkt.

Jag tog ut för mycket i hyra när jag hyrde ut min bostad för två år sedan. Riskerar jag att bli bostadslös?

Nej, de lagändringar som skett gäller endast för avtal som ingås efter sista september 2019.

Jag ska teckna ett avtal för en andrahandslägenhet där jag misstänker att hyran är för hög. Kan jag ansöka om återbetalning i efterhand?

Om du tecknar ett avtal efter den sista september 2019 kan du ansöka om att få en återbetalning av hyra avseende två år tillbaka i tiden. För avtal som tecknas före sista september gäller ett år.

För att kunna få återbetalning krävs att du betalat en hyra som överstigen den hyra som förstahandshyresgästen betalat, eller att hyran överstiger lägenhetens egentliga bruksvärde.  Om du vill ansöka om återbetalning av överhyra måste en ansökan inkomma till hyresnämnden senast 3 månader från att avtalet upphört. Du kan även ansöka till hyresnämnden om en ändring av hyran under tiden som du bor i bostaden, men tänk på att du som andrahandshyresgäst har ett svagare besittningsskydd. Det betyder att det finns en risk att du inte kan bestrida en eventuell uppsägning från din hyresvärd. Ta därför hjälp av oss innan du väljer att starta en rättslig process.

Min bror hyr en lägenhet svart i andrahand och betalar dessutom alldeles för hög hyra. Gör personen som hyr ut något brottsligt?

Efter den sista september 2019 är det brottsligt att ta emot oskälig hyra vid otillåten andrahandsuthyrning. Har din bror tecknat avtalet före sista september 2019 är det otillåtet, men inte straffbart, för förstahandshyresgästen att hyra ut hyresrätten utan tillstånd med oskälig hyra. Din bror kan ansöka om återbetalning av överhyra, för upp till ett år bakåt i tiden. Det är viktigt att en sådan ansökan kommer in till hyresnämnden senast 3 månader efter det att avtalet upphört.