Vad är rätt hyra i Stockholm?

Vid en pressfrukost idag presenterade Maria Palme, förhandlingschef vid Hyresgästföreningen region Stockholm, en rapport om hyrorna i Stockholm. Hyressättningen i Stockholms stad har debatterats under lång tid.

Till grund för hyrorna ligger idag bruksvärdessystemet som innebär att hyran bestäms av lägenhetens kvalitet och standard. Det råder missförstånd och mytbildningar om hyrorna i Stockholm. Hyresgästföreningens hyresdatabas är det främsta verktyget för att analysera hyresstrukturen. Hyresgästföreningen har en förhandlingsordning (avtal om att förhandla) med 90 procent av hyresvärdarna i Stockholms stad. Det innebär att vi har en bred och unik kunskap om hyresstrukturen i Stockholm. Vi har bearbetat de uppgifter som finns i vår databas och kan nu presentera en heltäckande rapport om hur hyresstrukturen faktiskt ser ut.

Av rapporten ”Vad är rätt hyra i Stockholm?” framgår att läget slagit igenom i hyressättningen. Fastighetsägarna Stockholm menar att det är en för liten skillnad i hyra mellan innerstan och ytterförorten – och att lägesfaktorn inte räknas med när hyrorna förhandlas fram. För nyproducerade och upprustade lägenheter skiljer det 30 procent mellan dessa två områden.

Ett axplock ur rapporten:

Unik hyresdatabas

Hyresgästföreningens hyresdatabas är det främsta redskapet för att analysera hyresstrukturen. Hyresgästföreningen har en förhandlingsordning (avtal om att förhandla) med 90 procent av stadens värdar och därmed kunskap om en lika stor del av stadens hyror. Efter år av bearbetning och katalogisering kan vi nu presentera hyresstrukturen som den faktiskt ser ut.

För Hyresgästföreningen kommer rapporten att vara ett viktigt redskap för det fortsatta arbetet med att sätta hyror. Efter år av differentieringar gjorda på lägesfaktorn har vi hamnat i en situation där mer av samma riskerar att göra lika mycket skada som nytta. Vi måste skilja på en fortsatt vilja att rätta till skevheter där sådana finns, från en vilja till generellt höjda hyror för alla som bor i ett visst område, oavsett vad hyran är idag.

I Sverige har vi sedan andra världskriget konsekvent sagt nej till marknadshyror, eftersom det skulle innebära att bostadsbristen kan pressa upp hyrorna till oskäliga nivåer. När det statliga hyrestaket skulle ersättas i slutet på 60-talet lanserades bruksvärdessystemet som ett sätt att efterlikna en marknad i balans mellan utbud och efterfrågan. Bostadsbrist är inte och kan aldrig vara ett bruksvärde.

Rätten att definiera bruksvärdet tilldelades parterna på hyresmarknaden och det ansvaret har vi i Hyresgästföreningen axlat i årliga förhandlingar men också i förhandlingar i samband med nyproduktion och upprustningar. Men förhandlingar är ingen exakt vetenskap, utan snarare en dragkamp mellan olika intressen och med åren har det vuxit fram skevheter i hyressättningen.

I slutet av 90-talet var fortfarande byggår och upprustningsår tillsammans med storlek och antal rum de bruksvärden som slog igenom mest på hyran. Och det var kanske inte så konstigt. En hyra sätts när fastigheten byggs och förhandlas sedan årligen efter kostnadsutvecklingen. När det är dags för upprustning sätts hyran efter det nya bruksvärdet och tickar sedan på i årliga förhandlingar ytterligare en tid. I början av 2000-talet, enades parterna på hyresmarknaden om att andra värden skulle få större betydelse när en hyra sätts. Den faktor som då ansågs mest förbisedd i hyrorna var lägesfaktorn. Från 2000-talet och framåt har de årliga hyresförhandlingarna resulterat i lägre höjningar i ytterförort och högre höjningar i innerstaden för att på så sätt justera hyresstrukturen en bit i taget. Samtidigt har lägesfaktorn, tillsammans med övriga bruksvärden, fått betydelse vid hyresförhandlingar i samband med upprustningar och nyproduktion. Lite drygt tio år senare ser vi resultatet i statistiken som presenteras i den här rapporten.

Hyresgästernas generella värderingar

Parallellt med de differentierade uppgörelserna inleddes arbetet med det som kom att kallas för Stockholmsmodellen. Arbetet med Stockholmsmodellen har gått ut på att ta fram ett hållbart och för hyresgäster förståeligt system som utvecklar bruksvärdessystemet, speglar hyresgästernas värderingar och tryggar hyresrättens framtid. Detta har samtliga parter varit överens om: Hyresgästföreningen, de tre allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholms stad och Fastighetsägarna. Till grund för arbetet låg en omfattande enkätundersökning där hyresgästerna fick värdera och rangordna kvaliteter i boendet, vilket gav parterna ett råmaterial att utgå från när modellen skulle förhandlas fram. I det omfattande arbete som lades ner i projektet togs en karta fram med poäng för olika områden, där rangordningen går från A till K i enlighet med enkätresultatet. Stockholmsmodellen ligger sedan ett år tillbaka på is, eftersom parterna har strandat förhandlingarna. Men diskussionen om hyrorna och vad som är rätt och skäligt att betala för olika områden och kvaliteter lever vidare.