​Nyproduktion och renoveringar av hyresrätter – en för lönsam affär?

På senare år har byggandet av bostadslägenheter ökat rejält i Sverige och just nu byggs det nästan lika många lägenheter varje år som under miljonprogramårens dagar. Det är förstås en positiv utveckling. Men vad är det som byggs och vilka har råd att bo i de nybyggda lägenheterna?

Samtidigt som det byggs många nya hyreslägenheter renoveras nästan lika många lägenheter varje år. Framför allt i miljonprogrammen. Nya investerare etablerar sig och företag som har som affärsidé att köpa lågt värderade miljonprogramsområden och renovera lägenheter styckevis vid tomställning har ökat de senaste åren.

Ofta går hyran i samband med dessa renoveringar upp mycket kraftigt – nivåer över 40 procent - och många kvarboende hyresgäster upplever stora störningar i boendet under renoveringen.

Hyresgästföreningen har utifrån SCB (Statistiska centralbyråns) senaste statistik om hyror, avgifter och insatser i nybyggda lägenheter gjort beräkningar på skillnader i boendekostnad mellan ägt och hyrt boende. I genomsnitt skiljer det idag cirka 4 000 kronor i månaden mellan en nybyggd bostadsrätt och motsvarande hyreslägenhet.

Störst är skillnaderna i storstäderna och i Storstockholm är skillnaden allra störst.

Men även i de större kommunerna i Dalarna, Värmland, Sörmland och Örebro län är skillnaderna mycket stora. Även om kostnadsläget är något lägre för båda upplåtelseformerna visar statistiken tydligt att i kommuner utanför storstäderna med både över och under 75.000 invånare skiljer det nästan lika mycket som i storstadsområdena. 

- Att det är billigare att bo i bostadsrätt än i hyresrätt förklaras bland annat av skillnader i beskattning då bostadsrättsinnehavarna kan dra av räntan på sina lån. Men i den här jämförelsen står ränteavdraget bara för ungefär en fjärdedel av skillnaden, säger Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.

- Det är det extremt låga ränteläget som rått 2015 och 2016 tillsammans med att hyrorna i nyproduktionen stigit kraftigt som gör skillnaderna stora just nu, säger Erik Elmgren

Hyrorna i nyproduktionen ligger idag på hyresnivåer som inte längre kan efterfrågas av hushåll med normala inkomster. Statistik från SCB visar att 54 procent av hyreshushållen idag inte längre har möjlighet att efterfråga en genomsnittligt prissatt hyresrätt i nyproduktion på 60 kvm utifrån förutsättningen att man inte vill lägga mer än 40 procent av sin inkomst på boendet.

Mer information om boendekostnader och statistik finner du på faktasida Hurvibor.se: 
http://hurvibor.se/boendekostnader/bokostnad-i-nybyggt/

Rapporten i sin korthet:

De nyproducerade hyresrätterna är betydligt dyrare att bo i än bostadsrätter.

De nyproducerade hyresrätterna svarar inte upp mot efterfrågan på hyresbostäder med rimliga hyror. Bostadsbristen består trots ökat bostadsbyggande.

Konceptrenoveringar ger kortsiktig lönsamhet samtidigt som investeringar för att långsiktigt underhålla bostadsbeståndet åsidosätts.

Skattesystem, finansieringsvillkor och bristen på tydlig bostadspolitik styr mot kortsiktig vinstmaximering i stället för insatser för en hållbar utveckling.

Det råder idag stor enighet om att hyresrätten är skattemässigt missgynnad jämfört med ägda småhus och bostadsrätter. År 2015 bidrog staten med 20 miljarder till ROT-avdrag och skattebortfallet genom ränteavdragen var ca 16 miljarder samma år.

- Under 7 år har staten genom ROT-avdrag subventionerat renoveringar i ägda bostäder med mer är 100 miljarder kronor. Motsvarande satsning på hållbara investeringar i det hyresrättsbestånd som behöver rustas upp skulle ge möjligheter att ställa om till en mer hållbar utveckling – miljömässigt, socialt och ekonomiskt, säger Erik Elmgren.

Det behövs en omställning till hållbara investeringar t.ex. genom:

  • Hållbarhetspremie och goda finansieringsmöjligheter för investeringar i miljonprogrammet
  • ROT-avdrag för hyresrätter
  • Skattefria underhålls-/investeringsfonder för hyresrätter
  • - Aktörerna på bygg- och bostadsmarknaden har en avgörande roll för utvecklingen mot ett mer hållbart bostadsbyggande – både när det gäller nybyggnad och upprustning. Men det är helt uppenbart att politiken på både nationell, regional och kommunal nivå måste ta en större roll.

    - Det gäller finansiering och skatter, men också frågor om hur vi bygger och planerar våra städer och hur medborgare och hyresgäster kan ges större delaktighet och inflytande, säger Erik Elmgren.

    För mer information, kontakta

    Erik Elmgren, förhandlingschef Hyresgästföreningen 070-623 02 15

    Jacob Höglund, utredare, Hyresgästföreningen Region Mitt, 010-4591557 eller 070-3708403