Debatt: Höga avkastningskrav gynnar inte kommunen

Nu, efter lång tid av stiltje, så börjar bostadsbyggandet ta fart även i Gävleborgs län. Nya projekt är igång eller planerade, både i Sandviken och i Gävle. Sandvikenhus och Gavlegårdarna samt ett flertal både större och mindre aktörer har flera projekt i startgroparna. Det är spännande projekt som minskar bostadsbristen och ger möjlighet till fler att flytta hit.

Tyvärr blir hyresnivåerna mycket högre än i det redan byggda beståndet. Det gör det svårt för stora grupper att kunna efterfråga sådana bostäder. Hyrorna är så kallade presumtionshyror och ska motsvara kostnaden för byggprojektet. Fastighetsägaren kan, enligt lag, välja att sluta en överenskommelse med Hyresgästföreningen om hyresnivån för de kommande femton åren. Tanken är hyrorna sedan ska fasas in i hyressättningssystemet när den tiden har gått.

Men vi ser ett problem. Infasningen om 15 år kan bli svår att nå då skillnaden i hyra mellan det som redan byggts och nyproduktionen är alldeles för höga. Vilken hyra kommer att väga tyngst?

Allt högre byggkostnader är en del av förklaringen på problemet, en annan stor del är fastighetsägarnas krav på avkastning. Avkastningen på nyproducerade bostäder är väldigt hög, vilket beror på väsentligt högre hyresnivåer och lägre drift- och underhållskostnader. Men måste det vara så?

Avkastningen på bostäder, framförallt på hyresbostäder, är enligt professionella investerare ett tryggt sätt att investera sitt kapital. Avkastningen har varit 6,5 procent per år de senaste 10 åren med en pik under 2014 på hela 7,9 procent.

De kommunala bostadsbolagen ska, enligt lagstiftningen från 2011, agera utifrån affärsmässigt långsiktiga principer samtidigt som de är kommunernas främsta verktyg för att ge en bra bostadsförsörjning. Avkastningskrav på 6-7 procent är ingen lag – det är en bedömning. Ett lägre avkastningskrav, ger möjlighet till lägre hyresnivåer utan att det för den sakens skull försämrar bostadsbolagens ekonomi på lång sikt. Många kommunala bostadsbolag, till exempel Gavlegårdarna och Sandvikenhus agerar dock som vilken annan privat aktör som helst på bostadsmarknaden. Inte som den allmännytta de är menade att göra.

Långa bostadsköer, låg inflation, låga räntor är också faktorer som gör att risken att investera i nya bostäder minskar. Ledamöter i kommunfullmäktige kan påverka avkastningskraven i sina ägardirektiv. Varför avkastningen ska vara 6-7 procent på fastigheterna i Sandvikenhus och Gavlegårdarna är en fråga de bör ställa till sig själva. Är det inte rimligt att ställa något lägre vinstkrav så att fler människor har möjlighet att få en bostad? Uppsalahem, som också är ett kommunalt bolag, nöjer sig med en avkastning under 5 procent. Varför skulle inte vi kunna göra det?

Ekonomi handlar i mångt och mycket om värderingar. För kommunala bostadsbolag, allmännyttan, måste långsiktigt affärsmässiga principer vägas samman med kommunernas behov att trygga sin bostadsförsörjning. Just nu byggs det för den lilla klick personer som redan har kapital. Det är inte en modell som håller i längden.

Lars Östlin

förtroendevald, Hyresgästföreningen Aros-Gävle

Owe Hellberg

förhandlare, Hyresgästföreningen Aros-Gävle