Ny rapport: Vem vinner och vem förlorar om den svenska hyresmodellen slopas?

Med jämna mellanrum dyker kravet på avreglering av hyresmarknaden upp. Främst är det ekonomer som för fram krav på avreglering i tron att ekonomiska teorier om fri prissättning och utbud och efterfrågan är enkelt tillämpbara på bostadshyresmarknaden. Men historien har gång på gång visat, både i Sverige och i andra länder, att så är inte fallet. Trots detta tystnar inte ropen på marknadshyror.

-Eftersom bristen på fakta är så utbredd i debatten om marknadshyror har vi gett Ramböll Management Consulting i uppdrag att göra en analys och kartläggning grundad i empiri och nationalekonomisk teori, säger Marie Linder, förbundsordförande Hyresgästföreningen.

-Vi vill helt enkelt se vad det blir för kostnader för både samhälle och människor om det införs marknadshyror i stället för den konsumentlagstiftning med gemensamt förhandlade hyror som finns idag. Dagens system balanserar olika intressen och möjliggör både vinster för fastighetsägarna och boendetrygghet för landets tre miljoner hyresgäster. Det tror inte vi att ett system med marknadshyror gör. Så för att se svart på vitt vad som händer så bad vi Ramböll göra en oberoende granskning, säger Marie Linder.

Uppdraget innebar att göra enkartläggning av dagen hyressystem och konsekvenserna av att det avskaffas. Ramböll skulle även uppskatta värdet av nuvarande system, för samhället i stort och för olika grupper.

-Att de fastighetsägare som äger hyresrätter idag vinner och hyresgäster förlorar på införande av marknadshyror är ju uppenbart för de flesta. Men att de privata fastighetsägarna tjänar 10 miljarder per år medan hushållen förlorar över 17 miljarder bara i Stockholms län kanske förvånar en del. Och då är många sociala kostnader för hyresgäster och samhälle inte medräknade.

-Jag hoppas att vi med denna rapport kan nyansera debatten kring marknadshyror. Det finns många skäl att stå upp för den svenska modellen med en konsumentlagstiftning som balanserar olika intressen. Ramböll visar med sin rapport att vinsten för både samhället och individen är så stor med dagens system att det vore slöseri med både samhällets resurser och människors trygghet att införa ett system där bara en enskild grupp, fastighetsägarna, skulle gynnas, säger Marie Linder.

För mer information, kontakta:

Marie Linder Förbundsordförande Hyresgästföreningen 070-546 26 94

Anna Wennerstrand Pressansvarig Hyresgästföreningen 076-798 08 74

Några nedslag ur rapporten:

Fyra konsekvenser av införandet av marknadshyror sticker ut i rapporten: Det blir kraftiga hyresökningar, antalet bidragstagare ökar markant, dagens fastighetsägare blir de stora vinnarna och hyresgästerna de stora förlorarna. Sammantaget medför ett totalt avskaffande av dagens system en samhällsekonomisk kostnad på 2,14 miljarder per år och 10,09 miljarder över en femårsperiod inom Stockholms län.

Hur gjordes undersökningen?

Värdet av dagens system med gemensamt förhandlade hyror beräknas genom en scenarioanalys där dagens system jämförs med ett förändringsscenario där dagens system ersätts med marknadshyror och fria kontraktsvillkor. Studien bygger på en simulering av vad som skulle hända i det befintliga hyresbeståndet inom Stockholms län både i termer av direkta och indirekta effekter för individer och fastighetsägare men även för olika förvaltningsnivåer inom offentlig sektor.Avgränsningen är gjord till Stockholms kommun och Stockholms län och det är dessa siffror som presenteras. Sannolikt är effekterna åtminstone delvis överförbara till andra områden som utmärks av tillväxt och bostadsbrist, dock har detta inte belysts i rapporten.

  1. Kraftiga hyresökningar

Med marknadshyror skulle hyrorna öka kraftigt. Inom Stockholms stad med 63% och i länet som helhet med 40%. I Stockholms stad beräknas hyran för en lägenhet på 65 kvm höjas från 7 886 kr/mån till 12 942 kr/mån. Skillnaderna i hyresökning varierar naturligtvis i olika områden och kommuner beroende på vilket hyresläget är idag och marknadens genomslag.

  1. Hyresgästerna förlorar och antalet bidragstagare ökar markant

Föga förvånande är de som förlorar på marknadshyror hyresgästerna. Hyresgästerna i Stockholms län får sitt konsumtionsutrymme sänkt med 4 099 kr/mån. I kronor per månad minskar konsumtionsutrymmet mest för samboende med barn, 5000-6000 kr/mån eller 15%. För ensamstående med och utan barn minskar konsumtionsutrymmet mest procentuellt sett, med 23% respektive 20% eller 3 000-4 000 kr/mån.

Andelen hushåll som hamnar under riksnormen för försörjningsstöd (tidigare socialbidrag) ökar väsentligt. För ensamstående från 8% till 27%, för ensamstående med barn från 9% till 29% och för samboende med tre eller fler barn från 7% till 17%. Av de 341 000 hushåll i Stockholms län som utgör underlaget kommer antalet hushåll som hamnar under normen öka från 20 000 till 65 000.

  1. Dagens fastighetsägare är de stora vinnarna

Vinnare vid en övergång till marknadshyror är länets fastighetsägare. Totalt ökar hyresgästernas betalning till fastighetsägarna med 17,8 miljarder per år eller 84,2 miljarder under en femårsperiod.

Men fastighetsägarna får också ökade kostnader i form av t.ex. ökat antal vräkningar, fler hyrestvister, ökade förhandlingskostnader och ökade kostnader för att söka hyresgäster.

En effekt som är mer indirekt är att marknadshyror kan styra utvecklingen bort från långsiktiga aktörer, som uppnår lönsamhet i dagens system, mot aktörer som är mer riskbenägna och som investerar i kortsiktigt spekulationssyfte. Ett vinstmaximerande beteende leder till minskade incitament för t.ex. underhåll av fastighetsbeståndet.

  1. Hyresgästerna förlorar mer än fastighetsägarna tjänar

Hyresgästerna drabbas inte bara av ökade hyreskostnader vid en systemförändring. De får också ökade pendlingskostnader, ökade flyttkostnader, ökade förhandlingskostnader och ökade kostnader för tvister med fastighetsägaren.

Trots att hushållen får ökat försörjningsstöd och bostadsbidrag blir nettot för hushållen i det befintliga beståndet en kostnad på 17,4 miljarder per år eller 82,2 miljarder över en femårsperiod.

Även om Rambölls analys fokuserat på att kartlägga och värdera kvantifierbara effekter finns omfattande evidens kring andra effekter som är svårare att kvantifiera och värdera.

Några exempel:

  • Hushållens minskade konsumtionsutrymme efter att hyran är betald påverkar samhällsekonomin och tillväxten.
  • Ökad trångboddhet och negativa konsekvenser av detta.
  • Högre efterfrågan på ägda boendeformer kan öka hushållens skuldsättning och ge lock-in effekter på arbetsmarknaden.
  • Mindre resursstarka hyresgäster prisas ut från marknaden vilket kan ge svårigheter att rekrytera inom vissa branscher.
  • Vinstmaximerande beteende bland fastighetsägare minskar incitament för underhåll och gör hyresmarknaden mer konjunkturkänslig.

För mer information om rapportens innehåll, kontakta:

Mariell Juhlin, chefsekonom Ramböll 0732-31 79 27