Den svenska hyresmarknaden - scenarioanalys (2015)

Vem vinner och vem förlorar om den svenska hyresmodellen slopas? Då och då hörs krav på avreglering av hyresmarknaden. I första hand är det ekonomer som anser att fri prissättning av hyror i kombination med teorin om utbud och efterfrågan skulle göra så att bostadsmarknaden för hyresrätter skulle fungera bättre. Men så är det inte. Varken i Sverige eller i andra länder. Hyresgästföreningen gav Ramböll Management Consulting i uppdrag att undersöka dagens hyressystem. I uppdraget ingick att kartlägga hur hyressättningen fungerar idag och analysera hur hyrorna skulle påverkas om dagens system för hyressättning avskaffades. Hur skulle det påverka samhället och enskilda individer?

– Jag hoppas att vi med denna rapport kan nyansera debatten kring marknadshyror. Det finns många skäl att stå upp för den svenska modellen med en konsumentlagstiftning som balanserar olika intressen. Ramböll visar med sin rapport att vinsten för både samhället och individen är så stor med dagens system att det vore slöseri med både samhällets resurser och människors trygghet att införa ett system där bara en enskild grupp, fastighetsägarna, skulle gynnas, säger Marie Linder.

I maj 2015 blev rapporten klar. Ladda ner hela rapporten längst ner på sidan.

Fyra konsekvenser av införandet av marknadshyror sticker ut i rapporten

Det blir kraftiga hyresökningar, antalet bidragstagare ökar markant, dagens fastighetsägare blir de stora vinnarna och hyresgästerna de stora förlorarna. Sammantaget medför ett totalt avskaffande av dagens system en samhällsekonomisk kostnad på 2,14 miljarder per år och 10,09 miljarder över en femårsperiod inom Stockholms län.

Hur gjordes undersökningen?

Värdet av dagens system med gemensamt förhandlade hyror beräknas genom en scenarioanalys där dagens system jämförs med ett förändringsscenario där dagens system ersätts med marknadshyror och fria kontraktsvillkor. Studien bygger på en simulering av vad som skulle hända i det befintliga hyresbeståndet inom Stockholms län både i termer av direkta och indirekta effekter för individer och fastighetsägare men även för olika förvaltningsnivåer inom offentlig sektor. Avgränsningen är gjord till Stockholms kommun och Stockholms län och det är dessa siffror som presenteras. Sannolikt är effekterna åtminstone delvis överförbara till andra områden som utmärks av tillväxt och bostadsbrist, dock har detta inte belysts i rapporten.

1. Kraftiga hyresökningar

Marknadshyror konsekvensMed marknadshyror skulle hyrorna öka kraftigt. Inom Stockholms stad med 63% och i länet som helhet med 40%. I Stockholms stad beräknas hyran för en lägenhet på 65 kvm höjas från 7 886 kr/mån till 12 942 kr/mån. Skillnaderna i hyresökning varierar naturligtvis i olika områden och kommuner beroende på vilket hyresläget är idag och marknadens genomslag. 

2. Hyresgästerna förlorar och antalet bidragstagare ökar markant

Föga förvånande är de som förlorar på marknadshyror hyresgästerna. Hyresgästerna i Stockholms län får sitt konsumtionsutrymme sänkt med 4 099 kr/mån. I kronor per månad minskar konsumtionsutrymmet mest för samboende med barn, 5000-6000 kr/mån eller 15%. För ensamstående med och utan barn minskar konsumtionsutrymmet mest procentuellt sett, med 23% respektive 20% eller 3 000-4 000 kr/mån.

Andelen hushåll som hamnar under riksnormen för försörjningsstöd (tidigare socialbidrag) ökar väsentligt. För ensamstående från 8% till 27%, för ensamstående med barn från 9% till 29% och för samboende med tre eller fler barn från 7% till 17%. Av de 341 000 hushåll i Stockholms län som utgör underlaget kommer antalet hushåll som hamnar under normen öka från 20 000 till 65 000.

3. Dagens fastighetsägare är de stora vinnarna

Vinnare vid en övergång till marknadshyror är länets fastighetsägare. Totalt ökar hyresgästernas betalning till fastighetsägarna med 17,8 miljarder per år eller 84,2 miljarder under en femårsperiod.

Men fastighetsägarna får också ökade kostnader i form av t.ex. ökat antal vräkningar, fler hyrestvister, ökade förhandlingskostnader och ökade kostnader för att söka hyresgäster.

En effekt som är mer indirekt är att marknadshyror kan styra utvecklingen bort från långsiktiga aktörer, som uppnår lönsamhet i dagens system, mot aktörer som är mer riskbenägna och som investerar i kortsiktigt spekulationssyfte. Ett vinstmaximerande beteende leder till minskade incitament för t.ex. underhåll av fastighetsbeståndet.

4. Hyresgästerna förlorar mer än fastighetsägarna tjänar

Hyresgästerna drabbas inte bara av ökade hyreskostnader vid en systemförändring. De får också ökade pendlingskostnader, ökade flyttkostnader, ökade förhandlingskostnader och ökade kostnader för tvister med fastighetsägaren.

Trots att hushållen får ökat försörjningsstöd och bostadsbidrag blir nettot för hushållen i det befintliga beståndet en kostnad på 17,4 miljarder per år eller 82,2 miljarder över en femårsperiod.

Även om Rambölls analys fokuserat på att kartlägga och värdera kvantifierbara effekter finns omfattande evidens kring andra effekter som är svårare att kvantifiera och värdera.

Se gärna seminariet när rapporten presenterades nedan.

Ladda hem rapporten

Den svenska hyresmarknaden - scenarioanalys. (PDF).