Så tar du debatten om marknadshyror
Även om sju av tio är emot marknadshyror finns det debattörer som argumenterar för varför marknadshyror är bra för bostadsmarknaden och hyresgästerna. Det är dessa argument som lett till att regeringen nu utreder hur marknadshyror ska införas, även om det ”bara är för nybyggda hyresrätter”. Men hur starka är argumenten för marknadshyror egentligen? Här går vi igenom de tre vanligaste argumenten för marknadshyror, och varför de inte håller.
Publicerat: 2021-05-19
”Fler hyresrätter kommer att byggas”
Argument: Om hyresvärden får sätta hyran så högt som människor är beredda att betala så ökar hyresvärdens intäkter. Då vill fler bygga hyresrätter, eftersom de kan tjäna en massa pengar på det. Fler hyresrätter byggs och bostadsbristen försvinner. Hurra!
Motargument: För det första, hyresvärdar tjänar redan jättemycket på sina hyresrätter idag. Kolla upp din hyresvärds årsredovisning så ser du att pengar finns att tjäna. Hyresrätter är faktiskt så attraktiva som investeringsobjekt att utländska riskkapitalbolag idag äger svenska hyresrätter. Sveriges enskilt största hyresvärd är det tyska riskkapitalbolaget Vonovia som äger bolagen Hembla och Viktoria Park. Bostadsbolaget Heimstaden ägs av ett norskt riskkapitalbolag. Även svenska pensionsfonder anser att hyresrätter är goda investeringar. Willhem ägs av första AP-fonden. Rikshem ägs av fjärde AP-fonden och AMF pensionsförsäkringar. De ekonomiska incitamenten finns alltså redan.
Men bostadsbyggandet då? Det måste ju öka! När Hyresgästföreningen har undersökt hinder för bostadsbyggande genom enkäter till byggaktörer, har vi kunnat konstatera att ingen av de som besvarat enkäten uppger att en omställning till marknadshyror skulle lösa de problem man upplever. Tvärtom uppges det vara ett problem i sig att många människor inte har råd att efterfråga det som byggs i dag – hyrorna är helt enkelt för höga.
Om ett marknadsstyrt pris skulle leda till ökat bostadsbyggande så borde det ju byggas en massa bostadsrätter. Faktiskt så många att vi inte längre har någon bostadsbrist. För bostadsrätter är det ju marknaden som sätter priset. Trots marknadspriset på bostadsrätter har vi fortfarande brist på bostäder, och många som vill bo i bostadsrätt kan inte det eftersom de inte längre kan spara ihop till en insats. Under perioden 1997 till 2017 ökade priset på en bostadsrätt i Sverige i genomsnitt med 579 procent. Trots detta har det under hela perioden utan stora statliga byggsubventioner, dvs från 1994 till idag, byggts något fler hyresrätter än bostadsrätter, årligen.
Sist men inte minst, marknadens aktörer bygger inte bort bostadsbristen av sig själva. Ett exempel i närtid är hösten 2017, då vi efter några år av byggboom började se tecken på ”överproduktion” på vissa håll i Sverige. Priserna gick ner något, många drog i handbromsen och byggtakten sjönk. Ingen privat aktör vill bygga så mycket att priserna och hyrorna sjunker, det förlorar alla på. Därför behövs en statlig politik som stimulerar byggande också i lågkonjunktur när priserna sjunker, bara så kan bristen byggas bort.
”Marknadshyror ger ökad rörlighet, dvs fler människor kommer flytta oftare”
Argument: Om hyran hela tiden anpassas mot marknadsläget så kommer hushåll att flytta när de inte längre har råd, vilket leder till högre rörlighet. Det kanske blir för dyrt för dig att bo där du bor nu, men det kommer hela tiden ut nya kontrakt i lägen och storlekar som du har råd med istället. Då löser vi bostadsbristen!
Motargument: Här skiljer sig inte verklighetsbilden åt mellan förespråkare och motståndare till marknadshyror. Marknadshyror och tidsbegränsade kontrakt skulle sannolikt leda till högre rörlighet, och att fler tvingas flytta oftare, även mot deras vilja.
Här är det istället synen på hyresrätten och hyresgäster som skiljer sig mellan förespråkare och motståndare till marknadshyror. Där förespråkarna för marknadshyror tenderar att se hyresrätten som ett tillfälligt boende, för studenter, tillfälliga vistelser och mellanperioderna i livet, ser vi på Hyresgästföreningen hyresrätten som ett fullgott alternativ för hela livet.
Till saken hör att hyresgäster är den grupp i samhället som, trots detta, flyttar oftast.
Rörlighet efter upplåtelseform (definierad som antalet flyttar i procent av beståndet)
Hyresrätt: 18 %
Bostadsrätt: 12 %
Småhus: 6 %
”Marknadshyror gör att folk slutar bo för stort, och fler kan få en bostad”
Argument: Med marknadshyror går hyrorna upp på orter med bostadsbrist. Hyresgästerna kommer då att försöka minska på ytan för att ha råd med den högre hyran, genom att flytta till mindre lägenheter eller flytta ihop. Det innebär att vi nyttjar bostäderna mer effektivt, och färre bostäder behöver byggas.
Motargument: På den här punkten finns det ingen större oenighet mellan förespråkare och motståndare gällande verklighetsbeskrivningen. Vi kan också konstatera att högre hyror sannolikt skulle leda till att de som inte har råd tränger ihop sig. Men på grund av inkomstskillnader kommer det se lite olika ut för olika hushåll. Inkomst kommer i högre utsträckning än idag att bestämma din möjlighet att få en tillräcklig boendestandard. Bostadsbeståndets kvadratmetrar är heller inte en abstrakt massa som kan nyttjas mer effektivt, där en individ går från att bo på 35 kvadratmeter till 30, utan har sin grund i faktiska lägenheter.
Vi har under många år sett trångboddhet som någonting att bekämpa och bygga bort. En tillräcklig bostadsyta per person är något vi ser som en rättighet och grunden för ett värdigt liv.
Redan idag har hyresgäster minst antal kvadratmeter per person till sitt förfogande.
Boende i småhus har i snitt ett boendeutrymme på 41 kvadratmeter per person. I flerbostadshus har man något mindre utrymme per person, med 39 kvm för hushåll i bostadsrätt, och 34 kvm för hushåll i hyresrätt. Skillnaden mot bostadsrätt avspeglar en verklighet där hyresgäster rent generellt har lägre inkomst än boende i bostadsrätt.