Så tycker Hyresgästföreningen om den nya regeringens bostadspolitik

Regeringsförhandlingarna mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna och Centerpartiet resulterade i en lista med reformförslag. Här presenteras reformförslagen tillsammans med Hyresgästföreningens kommentarer.


Januariöverenskommelsen
Punkt 44–48 i dokumentet samt 4 om skattereform, med kommentarer.

Reformera hyresmodellen.

1. Fri hyressättning vid nybyggnation införs. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas (Utredning 2019-2020. Ny lagstiftning på plats 1 juli 2021).

Hyresgästföreningens kommenterar: En förändring som vi naturligtvis ställer oss mycket kritiska till. Ett mycket kontroversiellt och illa berett förslag. Vi behöver inte flera hyresrätter med högre hyror utan fler hyreslägenheter med rimligare hyror. Det är dessutom mycket oklart hur systemet är tänkt att fungera. Hur ska det förhålla sig till presumtionshyrorna? Hur ska tarifferna tas fram? Är det Boverket eller genom gängse förhandlingar? Ska systemet komplettera dagens hyressättning? Konsekvenserna blir oavsett att konsumentskyddet försvagas och de höga hyrorna i nyproduktionen riskerar bli ännu högre. Hur direktiven till utredningen utformas är mycket viktigt.

Redan förra året utreddes hyrorna i nyproduktion (SOU 2017:65 Hyran vid nyproduktion) och justeringar av presumtionshyresregeln ligger för närvarande i en lagrådsremiss. Utredningen konstaterar dock följande:

"Inte något av de förslag vi lägger fram, eller några andra förslag som innebär mindre justeringar av hyressättningssystemet, synes därför kunna öka produktionen av hyresbostäder i någon betydande utsträckning." (Länk till utredningen)

Det krävs helt andra åtgärder för än ett försämrat konsumentskydd för att komma åt bostadsbristen. Frågor som framför allt rör finansiering, skatter, regelförenklingar, marktilldelning och andra kommunala bostadspolitiska verktyg.

2. Låt lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen. En kommission ska kartlägga den varierande tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) det konstateras att lägesfaktorn inte beaktas i tillräcklig mån. (Kommission tillsätts våren 2019. Slutsatser presenteras före 1 januari 2021).

Hyresgästföreningens kommenterar: Mycket oklart förslag. Det här är ju precis de frågor vi hanterar i vår systematiska hyressättning. Det är dock viktigt, vilket inte minst Hyresgästföreningens förbundsstyrelse uttryckt i sina förhandlingsriktlinjer till förhandlingsverksamheten, att det arbetet fortskrider och intensifieras på de orter där det inte finns någon systematisk hyressättning. Arbetet med Stockholmshyran är ett sådant positivt exempel. Vad en kommission skulle kunna tillföra i detta läge är mycket oklart. Där får man se hur direktiven utformas.

3. Förhandlingssystemet för befintliga hyresrätter reformeras för att fungera mer effektivt med, ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör vad som är en rimlig årlig höjning samt tidsgränser för förhandlingar som kombineras med ekonomiska sanktioner när dessa inte hålls (Ds våren 2020. I kraft från 2021).

Hyresgästföreningens kommenterar: Detta förslag skär direkt in i de pågående trepartssamtalen som precis inletts med SABO och Fastighetsägarna under ledning av Claes Stråth och Sara Kullgren. Arbetet ska slutföras den 31 mars 2019. Hyresgästföreningen anser att utvecklingen av förhandlingssystemet bäst utförs av de förhandlande parterna.

Tidsfrister om 90 dagar har redan införts på hyresmarknaden i de förra regeringssamtalen. Hyreskommissionen har lagt förslag att parterna ska kunna drabbas av ekonomiska sanktioner genom exempelvis utebliven retroaktiv hyreshöjning eller reducerad eller ingen hyressättningsavgift. Hyresgästföreningen har inte tagit ställning till dessa förslag.

4. Ge hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hur till- och frånval ska prissättas (förslag finns i Tillvalsutredningen SOU 2008:94 respektive lagrådsremiss 27 juni 2014) (Proposition våren 2019).

Hyresgästföreningens kommenterar: Förslag om till- och frånval har utretts fram och tillbaka sedan 2003. Det senaste förslaget återfinns i en lagrådsremiss som regeringen inte gick vidare med från 2015.

Förslaget innebar i korthet att hyresgäst och fastighetsägare själva ska skriva avtal om till eller frånval så länge det görs efter godkända prislistor. Priset för tillval får inte väsentligt överstiga kostnaderna som fastighetsägaren haft. Kostnaden får vara maximalt en tredjedel av hyran. Avtalet ska vara bindande i tio år och även gälla för nya hyresgäster, sedan får man göra en sedvanlig bruksvärdesprövning.

Efter tio år ska den överenskomna ersättningen ingå i den vanliga prövningen av vad som är skälig hyra för lägenheten. Detta ska leda till att hyresvärdar i större utsträckning erbjuder hyresgäster möjligheter att anpassa lägenheten efter behov och smak.

Hyreskommissionen föreslog i sin slutrapport att man skyndsamt skulle implementera lagrådsremissens förslag. Vi har bejakat tillvalsfrågan men kritiserat lagrådsremissens förslag utifrån att hyresgästen inte ska betala ett tillval två gånger. Först som tillvalskostnad och efter 10 år med höjt bruksvärde.

5. Höj straffen för försäljning av svartkontrakt och kriminalisera köpen (Utredning 2020-2021 Ny lagstiftning 1 juli 2022)

Hyresgästföreningens kommenterar: Svarthandelsutredningen SOU 2017:85 föreslog så sent som 2017 skärpning av straffen för den som säljer hyreskontrakt (upp till fyra års fängelse) och skärpta regler mot svartuthyrning, det vill säga att utan tillstånd hyra ut sin lägenhet i andra hand till en oskäligt hög hyra.

Nu ska frågan ytterligare utredas.

6. Ta bort flyttskatten genom att räntebeläggningen på uppskovsbeloppet avskaffas.

Hyresgästföreningens kommenterar: Någon flyttskatt finns inte, däremot en reavinstskatt, som för närvarande är 22 procent på kapitalvinst vid försäljning av en bostad. Men enligt förslaget är reavinstskatten kvar, däremot avskaffas räntan på uppskovsbeloppet, vilket gör det mer förmånligt att skjuta upp skatteinbetalningen från reavinsten. Följden blir sannolikt att skatten inte betalas in förrän bostadsägaren lämnar den ägda marknaden, antingen genom flytt till annan upplåtelseform eller vid dödsfall.

För att tydliggöra vilka summor det kan röra sig om kan vi som exempel ta en skatteskuld på 500 000 kronor. Räntan på uppskovsbeloppet är 0,5 procent. Vilket innebär en årlig ränteinbetalning på 2 500 kronor.

Det är svårt att se hur någon ska kunna bo billigare än hushåll i avbetalad villa, och frånvaron av billigare alternativ torde vara det som motverkar flyttviljan allra mest, inte reavinst eller uppskovsräntan.

Det är Hyresgästföreningens bedömning att den här reformen inte kommer att ge någon större effekt. Att avskaffa uppskovsräntan är i sammanhanget en liten kostnad för staten, men det bör noteras att den ägda bostadssektorn i och med detta får ännu en lättnad, medan hyresgästernas konsumentskydd i nyproducerat bestånd försvagas.

7. Genomför omfattande regelförenklingar för att förenkla och förkorta planprocessen och därmed göra byggandet snabbare och billigare. Bland annat införs enklare regler för byggnation utanför detaljplanelagt område, nya regler om utökade möjligheter för privat initiativrätt med bibehållet kommunalt ansvar för översiktsplanering, planbeslut och bostadsförsörjning.

Vidare görs en översyn av riksintressen och en utredning av förenklade redovisningsregler som medger längre avskrivningstider för allmännyttan på svaga bostadsmarknader (Ds 2019 eller 2020). Inför en bygglovsbefrielse för altaner i kombination med att mindre (lovfria) altaner får strida mot planbestämmelser (Proposition våren 2019).

Hyresgästföreningens kommentar: Plan- och bygglagen är snabbt på väg att bli Sveriges mest utredda lagstiftning, och ofta utifrån perspektivet att den innehåller en rad onödiga regleringar som hindrar nybyggnation. Inriktningen i det här förslaget syftar till att förskjuta delar av makten över planeringen från kommunen till markägaren, genom att enklare regler införs för byggnation utanför detaljplanelagt område och utökade möjligheter till privat initiativrätt.

Frågan om privat initiativrätt utreds i skrivande stund och förslag väntas i slutet av januari. Hyresgästföreningen inväntar utredningens slutsatser innan vi kommenterar i detalj.

På ett allmänt plan är det viktigt att framhålla att plan- och bygglagen är den lokala demokratins instrument för att bestämma hur mark ska få användas och hur hållbara städer ska utvecklas. ”Förenkling” innebär i sammanhanget oftast en minskad styrförmåga för demokratin, och ökat manöverutrymme för markägaren. En inte helt obetydlig insikt när Sveriges kommuner nu ska ställa om till mer socialt- och ekologiskt hållbara samhällen.

Vidare ska en översyn göras av riksintressen. En sådan genomgång gjordes så sent som 2017 av Boverket. Det framgår inte om uppdraget ska utformas annorlunda den här gången, därför är det svårt att göra ytterligare kommentar.

Nya redovisningsregler som medger längre avskrivningstider är ett bra och intressant förslag. Det skulle förändra kalkylräntan och därmed möjliggöra för lägre hyror i nyproduktion och nyligen upprustade lägenheter, allt annat lika.

8. Gör om investeringsstöden för hyresrätter. Stöden koncentreras och effektiviseras samt riktas om mot hyresrätter i hela landet.

Hyresgästföreningens kommentar: Att investeringsstöden i och med överenskommelsen återinförs efter att de avskaffats genom den budgetreservation från M/KD som i dagsläget styr Sveriges ekonomi, är bra. Den stundande lågkonjunkturen kommer att visa på behovet av en ökad statlig finansiering, som blir nödvändig för att upprätthålla den höga byggtakt som präglat de senaste åren. I det sammanhanget är investeringsstödet med nuvarande budgeterade belopp helt otillräckligt, men det är en viktig princip vunnen över blockgränsen att stöd till bostadsbyggande är en uppgift för staten.

Det finns utestående frågetecken om vad skrivelsen om att stöden ska koncentreras och effektiviseras innebär. Hyresgästföreningen kommer fortsätta vara en aktiv part i den diskussionen.

9. Ställ minimikrav vid byggande utifrån ett livscykelperspektiv. Öka byggande i trä. Inför krav på klimatdeklarationer för klimatbra byggande (Uppdrag till Boverket hösten 2019. Krav från 1 januari 2022).

Hyresgästföreningens kommentar: Vi tolkar ambitionen i skrivelserna som att bostadsbranschens klimatavtryck ska minska, en ambition vi delar. Vi inväntar mer konkreta besked för att kunna ta ställning till förslagen under rubriken.

10. En omfattande skattereform genomförs. Reformen ska öka sysselsättningen och antalet arbetande timmar med sänkt skatt på jobb och företagande, bidra till att klimat och miljömål nås, stärka Sveriges konkurrenskraft, utjämna dagens växande ekonomiska klyftor, sänka marginalskatten och uppnå att färre betalar statlig inkomstskatt, förenkla genom att begränsa undantag, minska hushållens skuldsättning och bidra till att förbättra bostadsmarknadens funktionssätt, öka finanssektorns skatteandel och långsiktigt trygga välfärden.

Hyresgästföreningens kommentar: Vi har länge efterlyst en stor skattereform och välkomnar därför förslaget. Det finns en obalans mellan upplåtelseformerna hyrt och ägt, som bara kan åtgärdas när skattesystemet utreds i sin helhet. Principen om att staten genom sin skattepolitik ska förhålla sig neutral gentemot upplåtelseformerna, bör återupprättas. I det sammanhanget kan fastighetsskatt och ränteavdraget diskuteras, liksom skattefria underhållsfonder och att momsbelägga hyran. Vårt mål med en skattereform är att öka investeringsviljan i hyresrätten och möjliggöra för lägre hyror i upprustade och nyproducerade lägenheter.