Uppsagd förhandlingsordning - genväg till marknadshyror

Förhandling. Allt fler oseriösa hyresvärdar försöker lura hyresgäster att säga upp förhandlingsordningen för att slippa Hyresgästföreningens krav på att hyror ska vara rimliga och rättvisa. Få hyresgäster vet att det måste finnas en förhandlingsordning för att hyresvärden ska vara skyldig att förhandla innan hyran kan höjas.

- Förhandlingsordningen är otroligt viktig och en garanti för att hyresgästerna får inflytande, säger förhandlingschefen Erik Elmgren, Hyresgästföreningens riksförbund.

Vårt sätt här i Sverige för hur hyror ska sättas är unikt. När bruksvärdessystemet skapades var syftet att ge alla rätt till en god bostad för en rimlig hyra. Det innebär att kvaliteten på boendet avgör hur mycket hyresgästen ska betala. Bruksvärdeshyra är motsatsen till marknadshyror där det i stället är brist eller tillgång på bostäder som normalt styr hyran. 

Ett bra exempel är Norge där marknadshyror infördes år 2000 i syfte att sätta fart på bostadsbyggandet. Men det ledde endast till att hyrorna i stället snabbt fördubblades. Det som avgör en lägenhets bruksvärde är bland annat dess storlek, hur modern den är, planlösning, läge i huset och reparationsstandard. Andra saker som också kan påverka bruksvärdet är exempelvis tillgång till hiss, tvättstuga, läge, boendemiljön och
närhet till kommunikationer. Däremot ska inte byggnadsår samt produktions-, drift- och förvaltningskostnader påverka hyran.

Förhandlingsorningen skyddar hyresgästerna

I vissa kommuner har hyresgästföreningen i samarbete med fastighetsägare och/eller bostadsföretag tagit fram särskilda poängsystem för att det ska bli enklare att bedöma vad som är en lämplig hyra för en lägenhet. Det kan vara svårt för en hyresgäst att veta vad som är rimligt att betala och vad som bör ingå i hyran. För många är det därför tryggt att Hyresgästföreningen bevakar deras intressen och sköter förhandlingarna. Men för att föreningen ska kunna förhandla och

kunna kontrollera att en hyresvärd tar ut rätt hyror för lägenheter måste det finnas en förhandlingsordning för fastigheten. 

– Förhandlingsordningen ska skydda hyresgäster från att hyresvärdar kan höja hyran utan att ha godtagbara skäl, säger Erik Elmgren. 

Om förhandlingssystemet

En förhandlingsöverenskommelse som görs mellan en hyresvärd och Hyresgästföreningen är bindande för hyresvärden och hyresgästen genom den förhandlingsklausul som finns i hyresavtalet. Den innebär att hyresgästen godkänner att hyresvärden debiterar den hyra som bestämts
vid förhandlingar med Hyresgästföreningen.

För att Hyresgästföreningen ska kunna förhandla hyrorna för alla hyresgäster i en fastighet måste det finnas ett avtal om förhandlingsordning mellan parterna.

En hyresgäst kan välja att ta bort förhandlingsklausulen i avtalet och själv förhandla sin hyra.

Hyressättningsavgift – en ersättning till hyresgästföreningarna för förhandlingsarbetet. Avgiften för hyresgästen är 12 kronor (inkluderas vanligtvis i hyran).

Presumtionshyra – är hyra för nyproducerade lägenheter som bestämts i överenskommelse med Hyresgästföreningen. Den ska omfatta alla lägenheter i huset och vara fastställd innan någon av hyresgästerna godkänt (skrivit på) hyresavtalet.

Om strandning

Finns det en förhandlingsordning och en av parterna lämnar förhandlingen så innebär det att man har strandat. I hyresförhandlingslagen heter det att part har frånträtt förhandlingen. När parterna inte kommer överens kan hyran prövas av hyresnämnden eller av Hyresmarknadskommittén, den senare partssammansatt av Hyresgästföreningen och Sabo. Under en strandad förhandling skickar Hyresgästföreningen ut information om vad som gäller, och sätter upp en lapp i trapphuset. Om hyran ska prövas i hyresnämnd företräder Hyresgästföreningen medlemmarna via fullmakt.

Reportaget har tidigare publicerats i Hyresgästen nummer 2 2017.

Christer Svensson och Kerstin Granberg Lundgren diskuterar förhandlingsstrategier. Foto: EdelPhoto AB.